珠海市商品房预售资金监管办法政策规定

一、什么是商品房预售资金？

答：商品房预售资金是指房地产开发企业在取得广东省珠海市商品房预售许可证后不动产首次登记前将其开发的商品房出售给购房人，由购房人按预售合同约定支付的预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房资金。

二、商品房预售资金监管账户设立的要求？

答：房地产开发企业应当遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，一个预售许可证可设立不超过3个预售资金专用账户。项目预售过程中，监管账户不得变更、注销。

三、商品房预售资金申请的条件和要求？

答：商品房预售资金进入监管账户后，房地产开发企业可按建设工程进度向住房城乡建设行政主管部门申请拨付，具体登录珠海市房地产交易监管平台进行操作。预售资金拨付申请分为两个阶段:第一阶段监管账户内的资金按项目监管账户内累计进账总金额的10%留存；第二阶段根据商品房预售许可范围内建设工程进度可实行分步解除监管：（一）完成项目封顶，毛坯房留存预留额度为2500元/每平方米乘以预售面积，精装房留存预留额度为4000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除。（二）项目取得《珠海市建筑工程结构验收备案登记表》，毛坯房留存预留额度为2000元/每平方米乘以预售面积，精装房留存预留额度为3000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除。（三）项目取得《建设工程规划条件核实合格证》，毛坯房留存预留额度为1500元/每平方米乘以预售面积，精装房留存预留额度为2000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除。（四）项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，留存预留额度为1000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除。（五）房地产开发企业完成不动产首次登记，解除对监管账户的监管。

四、监管账号解除监管的条件和申请材料？

答：房地产开发企业要完成不动产首次登记，取得《商品房地产权权属证明书》，才可以申请解除对监管账户的监管。解除监管的申请材料如下：（一）房地产开发企业向住房城乡建设行政主管部门提交解除商品房预售资金监管账户监管的申请；（二）《商品房地产权权属证明书》（备注物业管理用房位置、面积信息）；（三）监管部门要求提供的其他资料。

五、如何查询房地产开发企业诚信等级？

答：诚信等级查询可登录珠海市住房和城乡建设局官网，进入房地产市场管理模块，点击珠海市房地产开发企业信用信息公示网站查看。

六、预售资金留存比例与诚信等级如何挂钩？

纳入珠海市房地产开发企业诚信体系管理的A级、B级、C级、D级房地产开发企业，分别按规定比例或预留额度的90%、100%、110%、120%留存。

七、退房退款需要什么申请材料？

答：房地产开发企业与购房人因特殊情况解除商品房买卖协议的，房地产开发企业可以向建设行政主管部门提交退房退款申请书并提供以下相关材料：

（一）商品房买卖合同双方共同签署的退房退款申请书，申请书应当载明申请退款购房人的收款账户；

（二）商品房买卖合同双方的身份证明文件；

（三）有明确的解除商品房买卖合同内容的协议书或人民法院的生效判决或调解书或仲裁机构裁决；

（四）住房城乡建设行政主管部门要求提供的其他资料。

八、以银行保函替换商品房预售款的具体计算标准？

答：商品房预售资金拨付时，第一阶段（工程日常进度款阶段），至少预留10%商品房预售款。A级企业，银行保函可替换95%的可拨付商品房预售款；B级企业，银行保函可替换90%的可拨付商品房预售款;C级和D级企业不能使用银行保函。

第二阶段（封顶、主体结构验收备案、规划验收合格、竣工验收备案解除阶段），A级企业，银行保函可替换95%的商品房预售资金预留额度；B级企业，银行保函可替换90%的商品房预售资金预留额度;C级和D级企业不能使用银行保函。

九、对开具银行保函的银行有什么要求？

答：由已接入珠海市房地产交易监管平台的商业银行开具，银行保函替换商品房预售款业务一律通过银行保函拨付审批子系统审批。  

十、房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的，会有什么处罚？

答： 房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，住房城乡建设行政主管部门除按法律法规进行处罚外，可暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入珠海市房地产开发企业信用信息管理系统。

珠海市商品房预售资金监管办法

第一章 总  则

第一条 为进一步规范我市商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房交易当事人的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内经批准预售的商品房预售资金收存、支取、使用及监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业在取得广东省珠海市商品房预售许可证后不动产首次登记前将其开发的商品房出售给购房人，由购房人按预售合同约定支付的预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房资金。

第四条 商品房预售资金的监督管理遵循政府指导监管、银行配合、多方监督、专款专用的原则。

商品房预售资金优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

第五条 市住房城乡建设行政主管部门负责全市商品房预售资金的监督管理工作，并组织实施本办法。

区住房城乡建设行政主管部门依照职责分工，负责辖区内商品房预售资金的监督管理工作。

中国人民银行珠海市支行、中国银行保险监督管理委员会珠海监管分局在各自职责范围内负责相关监管工作。

珠海市住房公积金管理中心负责对受委托银行公积金贷款发放及结算情况的监督管理。

与房地产开发企业签订商品房预售资金专用账户监管协议的商业银行应当按照有关法律法规做好商品房预售资金的监管工作，建立与住房城乡建设行政主管部门现有端口相匹配的数据传输系统，做好商品房预售资金的收入、支出的日常管理，协助履行商品房预售资金的收取和划拨义务，在收存商品房预售资金时，应当对相应的收款电子信息进行核对并及时传至住房城乡建设行政主管部门。

第二章 专用账户设立及监管要求

第六条 房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应当在商品房项目所在地的商业银行设立商品房预售资金专用监管账户，并与住房城乡建设行政主管部门、监管银行签订商品房预售资金监管协议。房地产开发企业应当遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，一个预售许可证可设立不超过3个预售资金专用账户。项目预售过程中，监管账户不得变更、注销。

第七条 房地产开发企业预售商品房时，应当在商品房买卖合同中注明监管银行及商品房预售资金专用账户信息，并应当将监管账户的名称、账号、对应的POS机商户编号等信息在销售场所《房屋销售信息公示栏》公示，以便相关部门和购房人查询、使用和监督。

第八条 购房人应当根据与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限，将商品房预售资金直接存入监管账户。

在商品房预售交易过程中，房地产开发企业不得将商品房预售资金存入非监管账户。各银行发放的按揭贷款必须直接划入该商品房预售资金专用监管账户内。各银行未经住房城乡建设行政主管部门核准，不得擅自划扣商品房预售资金专用监管账户资金。

第三章 商品房预售资金监督管理

第九条 商品房预售资金进入监管账户后，房地产开发企业可按建设工程进度向住房城乡建设行政主管部门申请拨付：

（一）监管账户内的资金按项目监管账户内累计进账总金额的10%留存。所有拨付款项应当根据施工合同（加盖税务部门印章）用于支付商品房项目工程进度款、购买商品房项目建设所需的建筑材料、设施设备及法定税费（除法定税费外同时提供同额度的由税务部门出具的发票），不得挪作他用。监管银行应当依据住房城乡建设行政主管部门的同意拨付证明和传输的电子信息，将资金拨付给与房地产开发企业签约的单位。

（二）根据商品房预售许可范围内建设工程进度可实行分步解除监管：

1.完成项目封顶，毛坯房留存预留额度为2500元/每平方米乘以预售面积，精装房留存预留额度为4000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除；

2.项目取得《珠海市建筑工程结构验收备案登记表》，毛坯房留存预留额度为2000元/每平方米乘以预售面积，精装房留存预留额度为3000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除；

3.项目取得《建设工程规划条件核实合格证》，毛坯房留存预留额度为1500元/每平方米乘以预售面积，精装房留存预留额度为2000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除；

4.项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，留存预留额度为1000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除；

5.房地产开发企业完成不动产首次登记，解除对监管账户的监管。

第十条 纳入珠海市房地产开发企业诚信体系管理的A级、B级、C级、D级房地产开发企业，分别按本办法第九条规定比例或预留额度的90%、100%、110%、120%留存。

第十一条 房地产开发企业申请使用监管账户内资金的，应当向住房城乡建设行政主管部门提交下列材料：

（一）《商品房预售款使用申请表》；

（二）房地产开发企业法人授权委托书；

（三）合同目录及合同内容（含设计合同、施工合同、监理合同、设备材料买卖合同等合同）（首次申请提供）；

（四）项目合同分栋表（该项目部分办理预售且使用不同套监管账号的，或与同一施工方签订两本以上合同，需提供此表）（首次申请提供）；

（五）各种需拨付款的印有印花税章的合同复印件（首次申请提供）；

（六）项目工程建设总费用及工程分部费用明细表（首次申请提供）；

（七）经房地产开发企业、施工许可证上载明的施工单位及监理单位三方确认的施工进度计划以及用款计划（首次申请提供）；

（八）未支付工程款、设备材料款清单（首次申请提供）；

（九）用于支付施工进度款的，提供施工、监理单位出具的施工进度证明，并且确认用款金额及施工单位账户;用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备的，提供与供货商签订的购销合同，并且确认用款金额及供货商账户;用于支付法定税费的，提供缴纳税款申报表和税务部门开具的发票等缴税凭证，并且由税务部门确认缴税金额和账户。用于支付行政事业性收费的，需提供相关证明材料。

（十）监管部门要求提供的其他资料。

住房城乡建设行政主管部门收到房地产开发企业用款申请后，应当在5个工作日内完成审核。

第十二条 监管账户部分解除：

（一）房地产开发企业向住房城乡建设行政主管部门提交部分解除商品房预售资金监管账户监管的申请；

（二）1.封顶解除：（1）由监理单位提供的《施工进度证明》；（2）形象工程图片（分栋图注明栋号及体现封顶状态，彩色打印加盖公章）；

2.主体结构验收备案解除：提供《珠海市建筑工程结构验收备案登记表》；

3.规划核实合格解除：提供《建设工程规划条件核实合格证》；

4.竣工验收备案解除：提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；

（三）监管部门要求提供的其他资料。

经审核符合条件的，住房城乡建设行政主管部门应当在7个工作日内出具部分解除监管的证明文件。每个预售许可证对应楼栋申请封顶解除阶段拨付预售资金的，住房城乡建设行政主管部门需组织人员进行现场查看工程进度。

第十三条 监管账户监管的解除：

（一）房地产开发企业向住房城乡建设行政主管部门提交解除商品房预售资金监管账户监管的申请；

（二）《商品房地产权权属证明书》（备注物业管理用房位置、面积信息）；

（三）监管部门要求提供的其他资料。

经审核符合条件的，住房城乡建设行政主管部门应当在7个工作日内出具解除监管的证明文件，接到解除监管的证明文件的，监管银行应当在3个工作日内办结监管账户解除。

第十四条 房地产开发企业与购房人因特殊情况解除商品房买卖协议的，房地产开发企业可以向建设行政主管部门提交退房退款申请书并提供相关证明材料，住房城乡建设行政主管部门在5个工作日内进行核实，经核实情况属实的，书面通知监管银行退回该部分房款。商业银行收到通知后，按程序退回该部分房款。

房地产开发企业申请退房退款应当提供以下材料：

（一）商品房买卖合同双方共同签署的退房退款申请书，申请书应当载明申请退款购房人的收款账户；

（二）商品房买卖合同双方的身份证明文件；

（三）有明确的解除商品房买卖合同内容的协议书或人民法院的生效判决或调解书或仲裁机构裁决；

（四）住房城乡建设行政主管部门要求提供的其他资料。

第十五条 以银行按揭方式购房的，按揭银行应当根据《广东省商品房预售管理条例》有关资金收存的规定，在贷款合同中约定将按揭款发放到本房屋对应的监管账户，不得支付现金，并在按揭款发放后通知购房人和房地产开发企业。

监管银行在按揭款发放后按珠海市房地产交易监管平台数据交换的规定向系统推送放款信息，发现商品房按揭款未进入监管账户的，监管银行应当协助住房城乡建设主管部门进行追缴。

第十六条 监管银行应当定时向珠海市房地产交易监管平台推送监管账户的数据信息。发生监管账户被查封、冻结、强制扣款等情况，监管银行应当审查理由并依法提出意见,24小时内将监管账户有关情况推送至珠海市房地产交易监管平台，并在5个工作日内将相关函件复印件送达住房城乡建设行政主管部门。

第四章  银行保函

第十七条 房地产开发企业及其控股企业连续3个年度内未受到住房城乡建设主管部门行政处罚，且未发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施或强制执行措施的，可凭银行保函等额替换与其诚信等级相应额度的商品房预售资金。保函额度外的商品房预售资金按本办法进行监管。

第十八条 房地产开发企业以诚信等级划分保函等额替换商品房预售资金的比例，具体诚信等级可查看珠海市房地产开发企业信用信息公示网站。

商品房预售资金拨付时，第一阶段（工程日常进度款阶段），至少预留10%商品房预售款。A级企业，银行保函可替换95%的可拨付商品房预售款；B级企业，银行保函可替换90%的可拨付商品房预售款;C级和D级企业不能使用银行保函。

第二阶段（封顶、主体结构验收备案、规划验收合格、竣工验收备案解除阶段），A级企业，银行保函可替换95%的商品房预售资金预留额度；B级企业，银行保函可替换90%的商品房预售资金预留额度;C级和D级企业不能使用银行保函。

第十九条 保函应当由已接入珠海市房地产交易监管平台的商业银行开具，银行保函替换商品房预售款业务一律通过银行保函拨付审批子系统审批。出具保函的商业银行，应当严格按照《银行保函》的约定履行责任。

作为商品房预售资金的监管银行，应当积极配合住房城乡建设行政主管部门开展银行保函等额替换商品房预售资金工作。

房地产开发企业办理保函业务时，须向住房城乡建设行政主管部门提供见索即付保函。保函应为不可撤销保函，保函出具银行按照承诺在保函期限内承担不可撤销的连带责任，不得以任何理由对抗索赔请求。

第二十条 房地产开发企业应当确保项目在办理不动产首次登记前不发生以下情形，否则保函出具银行须按《银行保函》的约定向住房城乡建设行政主管部门承担相应责任：

（一）未购买项目建设所必需的建筑材料、设备和未支付项目建设的施工进度款及法定税费等相关费用，导致项目存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素；

（二）项目出现质量、违约或者侵权等问题，需承担相应的经济赔偿责任；

（三）受到监管部门行政处罚，或发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施、强制执行措施。

房地产开发企业违反前款规定的，住房城乡建设行政主管部门应当向保函出具银行发起索赔。保函出具银行在收到住房城乡建设行政主管部门出具的《保函索赔通知书》后10日内，应当无条件向住房城乡建设行政主管部门支付累计总额不超过担保金额的款项到住房城乡建设行政主管部门指定的账户内。住房城乡建设行政主管部门可根据实际用款情况分多次向保函出具银行提出索赔，直至索赔金额累计达到担保总金额。

第二十一条 房地产开发企业在保函到期前30日内，监管项目未取得《商品房地产权权属证明书》的或在保函有效期内，信用等级下降的，应当重新开立保函，按照以上规定重新办理相关手续；无法重新开立保函的，应当在保函到期前10日内将保函担保金额存入监管账户。

第二十二条 由房地产开发企业提出以银行保函替换商品房预售资金的申请，住房城乡建设行政主管部门应当在7个工作日内对申请相关内容进行审核，审核通过后，保函出具银行方可开具银行保函。住房城乡建设行政主管部门应当在7个工作日内对银行保函相关内容进行审核，审核通过后，开具《同意银行保函替换商品房预售款的拨付证明》。

第二十三条 具有以下情形之一的，房地产开发企业应当到住房城乡建设行政主管部门终止保函业务：

（一）监管项目完成不动产首次登记的；

（二）房地产开发企业已将与保函担保金额等额的商品房预售资金存入监管账户的；

（三）保函银行存入监管账户的索赔金额累计已达到保函担保总金额；

（四）监管部门认定的其他情形。

除上述保函终止情形外，银行保函不得终止。保函到期需终止保函的情况，房地产开发企业只需预留对应阶段应当预留的保函担保金额，其余部分可直接提前解除，无须将保函担保金额重新存入预售资金监管账户。

第五章 责任追究

第二十四条 房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，住房城乡建设行政主管部门除按法律法规进行处罚外，可暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入珠海市房地产开发企业信用信息管理系统。

第二十五条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由住房城乡建设行政主管部门将其违规行为记入珠海市建筑业企业信用评价信息发布平台，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。

其他单位违反上述规定的，由住房城乡建设行政主管部门移交相关管理部门予以查处。

第二十六条 监管银行违规支付商品房预售资金的，住房城乡建设行政主管部门应当将相关情况告知银行业监管部门，由其按照相关监管规定进行处罚，或暂停其商品房预售资金的监管业务。

第二十七条 住房城乡建设行政主管部门及监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

第六章 附 则

第二十八条 本办法自2021年1月10日起施行，有效期至2026年1月9日。原《关于印发<珠海市商品房预售资金监管办法>的通知》（珠规建房规〔2018〕3号）、《关于以银行保函替换商品房预收款的通知》（珠建房规〔2019〕9号）同时废止。

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