易宪容谈“保交楼”

       在多年前,我曾指出中国的房地产市场只要价格下跌、销售增长放缓,经济中的许多问题都会暴露出来。如当前的国内生产总值(GDP)增长下行、村镇银行风险暴露、“烂尾楼停贷潮”爆发等都与此有关。中共中央政治局7月28日的会议最为重要的内容,就是对当前中国楼市工作进行重新部署与调整,并把“保交楼”作为下半年经济工作最重要任务之一。由此可看到当前楼市问题的严重性。

       这次政治局会议关于房地产政策调整包括以下几个方面:一是稳定市场为前提;二是“只住不炒”市场定位不变;三是加大刺激住房消费的力度,重启中国楼市;四是压实地方政府的责任,“保交楼”等。这些政策的实质是在保证房地产市场稳定的前提下“保交楼”。
 
     “保交楼”既是一项政治任务,也是一个经济问题。作为政治任务,完全可以用政府行政方式来解决;作为经济问题,则要了解政策的底层逻辑与现实条件的相容性,否则,或是无法实现政策目标,或是可能带来更多问题及风险。这也是当前中国楼市陷入困境的重要根源。

      比如,当前政策是以“只住不炒”为市场定位,即房地产市场是消费为主导的市场,而不是投资者赚钱的工具。这个市场定位的实质就是让房价回归理性,回归到消费初心,但现有政策要以房地产市场稳定为前提,所谓市场稳定就是“三稳”(即稳房价、稳地价、稳预期)。对于一个房价持续20年只涨不跌的楼市来说,早就是以投资炒作为主导的市场——因为在没有严格税收政策限定的情况下,在市场对价过程中,投资者出价永远是高于消费者的,最后这个市场一定转化为投资炒作者为主导的市场。比如,
 
       2021年全国房价平均水平达每平米1万6000元。对于绝大多数中国居民来说,这远远超过他们的支付能力。

      中国楼市要回到“只住不炒”的市场定位,就必须由以投资炒作为主导的市场,向以消费为主导的市场转型,就得让房价逐渐向消费回归。如果以稳定市场为前提,或让房价稳定为前提,这种转型是不可能的。还有,预期是投资品价格的决定性因素,“稳预期”的政策内涵只能是指向投资市场而不是消费市场。这种政策的指向性使中国楼市根本无法实现由投资为主导向消费为主导转型。这就是当前楼市所面临的最大困境,即楼市要转型,但房价不能向下调整及政策调整投资的指向性。

       其次,“保交楼”就是指当前中国绝大多数房地产开发商没有能力让已经预售的楼盘项目完工交房,只能把它作为一种政治任务,通过商业银行或地方政府以非常规的方式借贷资金,完成余下建造并在完工后,交房给购房者。这意味着在当前条件下,中国绝大多数房地产开发商无能力增加更多的住房新供给。在住房新供给不能够正常增加的情况下,地方政府则全面降低购房者进入市场的门槛(如降低首付、降低住房按揭贷款利率、降低购买契税,甚至给购买住房者各种名目的财政补贴等),让更多承担风险更弱的居民进入市场(比如,有地方政府鼓励在校大学生购房)。这实际上是把当前中国楼市的风险,转移到更没有承担风险能力的居民手中,为下一轮房地产危机爆发留下巨大隐患。

       地方政府不能用强激励的方式推动房地产市场复苏,并以此来保证房地产市场价格稳定,或至少不下跌,因为这会导致未来可能有更多的“保交楼”项目涌现。可见,当前中国房地产市场复苏及繁荣,是“保交楼”任务得以完成的前提条件。但“烂尾楼信贷事件”爆发后,不仅中国居民对购房投资信念开始转变,进入房地产市场的意愿减弱;而且开发商元气大伤,市场预期开始全面逆转,中国楼市已经陷入前所未有的困境。今年7月中下旬以来,楼市销售额急剧下降,严重困境已经显现。全球评级机构标准普尔的分析认为,“烂尾楼信贷事件”让中国购房者信心急降,预计今年销售将下滑28%至33%到14万亿元至15万亿元,2023年全国商品房价销售额会在12万亿元至13万亿元触底,复苏可能要推迟到2023年初。复苏迟缓将是中国楼市的最大困境。

       再次,“保交楼”意味着房地产市场融资模式将会出现更大幅度的改革。这意味着2021年以来,对房地产开发商融资所设定的“三条红线”不仅不会取消,而是会不断完善。在“三条红线”的限定下,尽管监管部门对于特殊房地产企业及特定项目会采取更灵活的方式,但基本原则不会改变。在这种情况下,随着房地产开发商还债高峰期到来,不少开发商所面临的债务危机还会不断爆发,同时也会导致市场并购重组潮兴起。这将使得开发商总体规模及结构都出现重大调整。这同样是影响市场复苏的重要因素。

      房地产融资模式重大改变还表现在住房预售制度的改革上。对当前的烂尾楼停贷事件,不少分析都认为,这是与当前中国住房预售制度单边风险分担机制有关,住房预售过程中的风险,都让弱势的购房者来承担。所以,预售制度改革,应该包括住房预售准入门槛提高。也就是说,并非如以前那样,只要申请,任何一家房地产开发商都可预售住房。住房预售市场准入门槛提高,意味着许多开发商无资格入场,这将使得开发商规模急剧萎缩,结构重大调整。住房预售制度改革还包括住房预售贷款如何发放、如何托管、如何管理等等一系列问题,由此建立一个风险共同承担的住房预售制度。不过,由于中国楼市的融资模式重大改革将影响到房地产复苏,所以这种改革能走多远,是相当不确定的。这同样是中国楼市所面对的困境。

      作者是中国青岛大学教授及金融财富管理学院院长易宪容
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