2021年上半年广东省房地产市场分析报告摘要

       近日,广东房协最新发布的《2021年上半年广东省房地产市场分析报告》显示,上半年广东商品房销售面积7078.76万平方米,同比增长34.5%,比2019年同期增长12.0%,两年平均增长5.8%;销售金额11460.87亿元,两年平均增长13.6%。
2021年上半年广东省房地产市场分析报告摘要

     分季度看,第二季度广东商品房销售面积、销售金额为3827.10万平方米和6143.26亿元,同比增长10.6%和25.4%,增速比第一季明显回落;销售均价为16052元/平方米,环比下降1.8%。

     数据还显示,截至6月末,广东银行业金融机构房地产贷款余额占各项贷款余额的33%,其中个人住房贷款余额占24.7%,比2020年末降低2.1个百分点和0.8个百分点,房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

        构观点
 
       01、世联行
 
      上半年广东土地市场成交量价较为平稳,新建商品房销售额和销售面积同比分别增长53.9%和34.5%,远高于全国整体水平。其中湾区城市整体表现好,其余城市则多是以价换量为主,总体呈现分化格局。商办方面仍是“高库存+去化难”的局面,短期难有好转,这也是全国普遍存在的情况。
 
        从上半年的市场表现来看,二季度楼市降温明显,这主要是受核心城市调控加码、房贷收紧、新冠疫情等综合影响。湾区城市方面,在去年深莞调控后,广州受需求外溢影响快速上涨,随后热度扩散,佛山、珠海、中山自去年底开始量价表现较好,核心板块二手房涨幅明显。随着今年穗、莞、深再度加码调控,银行房贷大幅收紧,叠加疫情影响,5-6月开始热度明显回落。
 
       受核心城市降温影响,此前跟涨的佛山、中山、珠海等城市的核心板块去化仍较好,郊区降温显著,预计后市温度降继续回落,后趋于平稳。江门、肇庆及其他地级市,大多处于以价换量的状态,这一方面是受新冠变异病毒的疫情影响,港澳台客户下降明显;另一方面,在头部高负债开发商的降价抢收下,价格战趋于激烈,观望情绪渐浓,预计下半年这一状态将持续。
 
      下半年关键变量在于房贷收紧的程度是否持续,若未有松动,则当前的趋势将保持惯性,市场热度将继续回落。
 
      02、克尔瑞
 
       上半年以广深领衔的大湾区楼市调控补丁不断,湾区商品住宅成交量依然创下历史新高,不仅同比大增了45%,对比2019年也增长了20%之多。但随着调控逐渐深入,广深楼市作为领头羊已露疲态,下半年湾区楼市整体热度有所下降也在预期之内,特别是在经历了去年的土地供应大年后,今年湾区多个城市的商品住宅供应都会放量,政策面收紧无形中使到房企又多了几分销售和回款的压力。所以,如果说上半年大湾区的商品住宅市场“一半是火焰(上涨),一半是海水(调控)”,下半年量价的走势预计会平稳得多。
 
      从土地市场来看,上半年湾区九城经营性用地合计成交303宗,成交总建面达到3914万平方米,同比增长了4.4%;成交金额达到了2911亿元,同比增长2.1%;流拍/撤牌累计39宗,流拍/撤牌率为11%,同比下降了3个百分点。整体来看,上半年大湾区土地市场冷热分化仍然比较明显,即便是在成交体量第一的广州,在部分地块楼板价封顶摇号出让的同时,也有部分地块无人问津。在土地双集中的供应新格局下,开发商把目光更多地聚焦在像大湾区一样的热门城市圈,然而大湾区内部的房地产市场也存在发展上的不平衡,也因此萌生更多的挑战和机遇。下半年,预计湾区热点城市仍然会继续贯彻“三稳”的调控目标,热点城市的土地市场围绕“稳地价”或会继续出台补丁,而广深的第二、第三批集中供地结果仍会是最大的市场看点,具有极强的风向标意义。
 
     03  合富研究院
 
      上半年在“经济复苏”“通胀预期加剧”“库存低位”三大背景影响下,针对房地产供需两端的调控均有明显收紧。
 
       广州市场受调控及6月疫情影响,上半年供应和成交规模“双降”,比2020年下半年分别下降50%、22%。不同板块间的市场走势差距扩大,中心/近郊新房供应有限,项目去化更为稳固;远郊新货占比提升,成交热点集中在“优势地段”板块。
 
      下半年在“三大背景”未有明显转向的前提下,预计“城市政策”不具备显性退出条件。由于“经济不确定性”仍存,社会流动性需保持“松紧适度”,在通胀压力进一步加大,不排除“调控”进一步调整。
 
      预估全市住宅新货量约6.6万套。在“供应增加”“中心/近郊新货占比提升”共同作用下,总体成交规模将有一定提升。在“限价+拿地高成本”双重限制下,市场价格大几率稳行;远郊部分项目可能有进一步加大促销的压力。
 
      04、广东经纬房产咨询有限公司
 
     上半年房地产调控基调从严,热点城市调控力度不松劲。广州两次出台加码政策,强化备案指导价管理,房贷金融监管持续强化,收紧人才购房政策,进一步挤压投资投机水分,稳市场预期。从上半年一手住宅成交来看,较去年上半年疫情期量价齐升,对比下半年则成交量环降约11.7%,但价格仍稳步向上扬,调控未见显著成效。预计下半年调控环境仍然从严,房贷政策难言放松,市场热度会进一步降温,影响整体成交量。在备案指导价严管之下,热点区域价格的上扬势头预计受挫,或出现波幅回调。
 
      此外,上半年首次要求22个重点城市供地“两集中”,目的在于引导市场理性竞争、平抑地价。广州已经顺利出让第一批次土地,表现出优质地块遭竞抢,同时刷新黄埔、南沙楼面地价纪录,房企多个马甲参与竞拍,外地房企不惜高溢价夺地入“穗”,未来楼市竞争激烈。面对土拍热度不减,预计下半年二、三批次土地竞拍规则收紧成大概率。土地集中出让对房企提出更高的要求,先夺地再合作开发或成主要开发模式,行业洗牌加速。
 
      05、广东中原战略研究中心
 
       上半年广州房地产市场渐归理性,加速盘整。楼市方面累计供应448万,签约635万,创下5年同期最高;项目推新积极性较强,开盘平均去化率约46%。主城区、黄埔去化理想,增城、花都部分价格预期过高的项目表现一般,存在明显分化情况。展望下半年,新货依旧充足,全市潜在供应约7.8万套,其中全新盘约1.8万套,新货集中在增城、黄埔及南沙,海珠、荔湾全新盘扎堆入市,将缓解片区缺货局面。
 
      在土地“两集中”下,上半年广州土地供应量创下历史新高,全市商品房用地供应量1162万,商住用地成交重心仍以东部增城为主,北部白云、花都成交量较往年大幅提升。受优质土地集中供应的刺激,地价有所提升,主城区、黄埔、番禺及南沙等热点地块竞争激烈,平均溢价率均超20%,预计第二批集中供地总规模较首次集中供地增加33%,主城区地块明显增多,天河、海珠等优质地块竞争热度仍高。政策层面,金融监管力度加大,持续收紧涉房信贷;此外进一步强化备案价管理、收紧人才购房政策、抑制短线投机。预计下半年调控仍将从严从紧,市场热度有所降温,逐步进入新一轮调整期;在限价持续影响下,下半年热点区域将出现价栺震荡回调。(来源:广东房协)

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