2024年商品房销售将继续保持震荡修复的格局

房地产研究机构克而瑞星期一(2月12日)发布报告称,2024年商品房销售将继续保持震荡修复的格局,预计全年面积、金额下降5%左右,同时保交楼是市场核心点和聚焦点。

报告说,2023年全年商品房销售面积、金额为11.17亿平方米、11.66万亿元),分别较2022年下降8.5%和6.5%,降幅分别较2022年大幅收窄15.8和20.2个百分点。其中商品房销售面积回到2014年,商品房销售金额则略高于2016年。若与2021年行业顶峰相比,面积、金额分别下降35%和34%,行业继续出清、延续筑底行情。

从季度走势来看,2023年行业销售表现呈“前高中低后稳”格局。 一季度销售迎来“小阳春”,在后疫情时期需求集中释放下快速冲高。二季度在供应收缩、需求退潮下销售回暖、市场复苏动能快速衰退。三、四季度中央至地方出台一系列利好政策,且随着供应加码,销售金额、面积在低位迎来边际改善。一方面体现在自下半年以来面积、金额累计降幅虽在扩大,但降速逐月收窄;另一方面,面积、金额同比增速降幅在收窄。由此可见,当前房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段,市场信心和购房预期的修复正在持续进行。

报告认为房地产的优化政策持续释放后有一定积极效应,这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程,房地产市场正处于转型期的调整中,延续脉冲式、波动式的修复是主旋律。

另外,在保交楼政策带动下,各地加强对房地产重点项目调度,2023年竣工面积高出过去10年均值1.5%,且由于2022年基数较低,增速也是创下近10年新高。

展望未来,报告指出,第一,2024年商品房销售保持震荡修复的格局,预计全年面积、金额下降5%左右。房地产利好政策持续释放后有一定积极效应,这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程,行业仍将在底部运行一段时间。另外,城市间分化将是行业底部企稳的主旋律,核心城市抗风险性、城市韧性仍看高一线。

第二,保交楼是市场核心点和聚焦点,支撑2024年竣工面积增速维持在10%至15%区间。无论从近期中央化风险的表态,亦或是地方政策举措来看,保交楼都将是行业未来出清过程中的核心问题,住房问题一方面是金融问题,另一方面也是民生问题,因此竣工短期仍有保障和支撑。

第三,房企资金面实质改善尚需时日,“无钱无地”的局面使2024年新开工增速预计仍将维持在负15%左右。短期新开工意愿大幅提升难度较大,资金压力仍是悬顶之剑,多数房企销售回款重心在保交楼。另外,拿地大幅下滑之下企业新开工规模也将受到负面影响,仅靠央国企开工并不能扭转开工弱格局。

第四,土地、新开工等先行指标底部震荡影响开发投资继续小幅下滑,预计2024年跌幅维持在5%至8%之间。值得注意的是,随着保障性住房落地以及城中村改造的加速,房地产投资额仍将有一定支撑,或将逐步回归正常合理水平。


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