圆桌对话:平台发展及对房地产经纪未来的影响

 7月15日,2021年全国房地产经纪年会在北京隆重召开,本次会议就房地产经纪的未来展开讨论。在这个房地产经纪经历重要变革的时刻,业内人士共同探讨房地产经纪行业该如何开启生态循环、创造并回归价值本身,并对行业未来进行格局预判。

会议中贝壳找房高级副总裁,贝壳研究院院长李文杰、58集团高级副总裁叶兵、房天下集团总裁董诗航、乐居控股有限公司首席执行官兼天猫好房集团执行总裁贺寅宇、居理买房网创始人兼CEO王鹏、我爱我家集团加盟事业部总经理高志刚共同参加了以“平台发展及对房地产经纪未来的影响”为主题的圆桌对话,聚焦平台怎样帮助经纪人更好的为消费者服务,分享内部经验、共话行业发展。
 
李文杰:贝壳的工作是帮助经纪人对消费者好。贝壳认为服务者未来不会被科技所代替,但是服务者会被重新定义,所以贝壳注重对于服务者的能力建设,包括科技提升服务者,即通过科技品质服务,提升经纪人能力。过去的服务者要会销售技巧、话术、打电话等一系列的技能,现在的服务者要会掌握如何拍VR、如何360度、如何VR讲房更准确,如何完成线上签约、线上贷款,如何进行电脑上操作,检索、匹配更多的房源等,掌握的技能完全不一样了,这就是被重新定义。
 
贺寅宇:乐居认为经纪行业是房产行业当中永远不可能被消灭的行业,而且是可以理性的、被验证的,房地产生意本质是人和人的生意。天猫好房在二手房当中该怎么做,应该以什么身份出现?是平台从经纪机构角度出发,满足消费者需求,还是从消费者角度出发,满足消费者需求?在这些过程中,平台的心态是完全不一样的。对于这个讨论,目前乐居内部还没有结论。

董诗航:在房天下内部争论最多的两个观点,也有类似的表达。一是房天下服务消费者到怎样的深度?二是平台到底做什么生意?经过研究讨论,房天下内部已经明确的方向,那就是专注做好线上的事情。房天下做B端生意,把线上擅长的事情做好、把工具做好、平台基础搭好,赋能给专注于做线下服务的服务商,侧重于多元化的做流量引流。房天下的定义是不找C端收钱,服务好B端,做好该做的,赚取该赚的钱。
 
主持人:怎么样帮助B端服务好C端?比如B端放假房源怎么办?
 
董诗航:假房源这个话题已经老生常谈了,从房天下角度来说,平台结合科技的手段,控制假的房源,根据大数据库、规则手段判断不合理的,进行降权,减少出现在消费者面前。以前发假房源还有意义,因为那时人们还通过图文、价格、户型等获取一手简单信息,然后进行联系。然而,现在短视频、直播内容、VR带看等多元展示手段,让假房源已经无处遁形。现在行业还有一个痛点就是报价不一致,比如经纪人说房子六百多万,跟业主接触之后,发现业主心里价位不到六百万,这就是价格不透明,未来消费体验就是进一步透明,包括用科技手段,通过单边委托的方式,委托卖房,这是最能让消费者感受好的。把钱赚在明面上,让沟通环节更透明,这样能提升消费者感受,通过买房的角度来说是这样的情况。
 
叶兵:在过去两年时间里,行业在变坏。因为58发现如果行业不进行重置,行业就没了。58首先的考虑点就是怎么让今天的平台活的更好,对58来说,对未来的思考更多是开放生态。经济学有一个理论,当一家公司在市场上,份额只有10%的时候,大概率很容易被淘;20%左右是相对安全的界限,当做到40%的时候,在市场上有充分的定价权、话语权。我们今天看到很多的城市已经出现了生态恶化,有很多城市一家独大,市场份额超过40%,有的城市深圳达到50%、70%、80%。如果这个局面任由发展下去,不仅58会被淘汰、安居客会被淘汰,更多少万公司也会被淘汰。
 
接下来就是真房源的问题,真的定义到底是什么?房子有没有抵押,房东是不是真实有效,跟房子之间关系什么样,包括有没有其他的文化风险充分披露?在这个层面上,要相信公信平台力量,这个平台一定是政府、行业组织共同建设的。58自己花了很多钱做自己的房源字典,跟上海、武汉,全量打通,政府一定要一码一验,所有平台的门店一定要走这个同道检验。58认为公信平台是终级的解决方案,靠规则的力量、靠系统的力量、靠数据的力量、靠科技的力量打破所有边界,企业跟企业的边界、门店跟门店的边界。
 
贺寅宇:整个行业发展一定不是经纪行业好消费者不好,或者消费者好经纪行业不好,因为它是完整的生态体系,在这个生态体系过程当中,我们面临共同的机会、挑战。二手房行业对互联网拥抱最早,运用的熟练程度比新房更娴熟。但是有一点可惜的是,经纪行业基本上还把互联网当做一个流量平台、获客的工具,这就像买windows只用某一两个功能,互联网不是行业工具,互联网是行业整体运营过程中的数字化过程。在这个过程当中,天猫好房是想将商业模式符合服务闭环的逻辑,服务要有价值。希望这个行业能够到互联网平台上做生意,而不仅仅是获客。如果紧紧当做获客,真房源假房源有什么意义?无非有多真,改变不了定义。行业应该结合起来,在同一个价值观前,一直往前走,可能有好的,也有失败的。只要方向正确,输也是有价值的输,赢也要赢的有价值,往正向的方向去发展。
 
李文杰:行业现在还是竞争非常充分的,有不少人暗示贝壳现在非常大,首先看行业分类,线上、线下,新房、线上+线下。先看线上,安居客月活四千多万,贝壳只有一千多万,这是线上流量的量级。第二看新房,贝壳大概有八千多新房楼盘,但是安居客披露一万多楼盘,再看经纪人,贝壳经纪人公布四万多人,房车宝三万多人,58披露联网经纪人一百多万,贝壳只联网了50多万。体量、规模贝壳都不是最大的,但是大在估值,大在效率,这是贝壳科技驱动的体现。流量不大,规模不大,联网经纪人不多,甚至代理的楼盘也不是多的,以相对比较小的规模,创造了比较好的效果。未来是不确定的,但是要防止资本无序扩张、不正当竞争。总体来讲,大家觉得不用担心,行业的竞争是很充分的,贝壳发展到现在,主要依靠于科技领域以及较好的消费者体验。
 
高志刚:对我爱我家来讲,作为21年的老牌企业,经营者理念是重中之重。自2018年始,爱家每年在数字化建设上投入很大,已有不低于8亿的投入,另外也一直在思考对消费者、经纪人、店东、品牌有什么价值赋能。我爱我家一直在做直营,只有自己做了,才能把逻辑教给别人,同时从线下往线上摸索的过程中结合。客户需要的是安全、快捷、专业的服务,经纪人需要有一定的尊重、有更好的氛围、有更好的发展机制。总结来讲,市场发展会越来越多元化,对爱家来讲,这么多年一直坚持一群简单的人做简单的事,把行业当成事业。
 
王鹏:简单说两个点,第一,行业怎么能够通过支持服务者来支持消费者?从居理的视角就看两个指标,服务者的能效,能为社会贡献多少产值。第二,服务者怎样获得客户口碑,什么让服务者有尊严?市场上被自己服务的人认可。说起来很简单,做起来难。居理也一直致力于解决这个问题。但严格来讲居理不是平台是一家做服务的公司,目前服务者全国两千人都是直营的人。他们的人均收入全国24个城市平均每人每月达到1万多的水平,在一线城市月均收入2-3万,他们在行业创造的产值6-8万的水平,客户的口碑NPS达到70,满意度99.8,客户推荐率30%,这些是居理内部体系做到的。最近几年看到特别好的现象,平台在新房房源上越来越开放,各个平台都在从开发商拿房源,这样就可以非常专注的服务消费者,还能很好的实现自身经营变现。但是另外居理特别期待未来各大平台不断努力,让二手房房源不断开放,让消费者在各大平台网站上找到居理咨询师相对比较专业的服务者。

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