沪房规范〔2020〕10号:上海市住房租赁合同网签备案办法解读

房家网:2020年11月12日,市房管局制定印发《上海市住房租赁合同网签备案办法》(沪房规范〔2020〕10号,以下简称《网签备案办法》),将自2021年1月1日起施行。
 
一、《网签备案办法》的制订背景
 
2018年3月,为规范本市住房租赁合同网签备案行为,维护住房租赁市场秩序,保障住房租赁当事人合法权益,市住建委、市房管局印发了《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》(沪住建规范[2018]1号),为推进本市住房租赁合同网签备案工作,发挥了积极作用。
 
近年来,根据“不忘初心、牢记使命”主题教育和本市大调研工作,结合本市优化营商环境和提升政府公共服务效率的工作要求,本市住房租赁合同网签备案出现一些新情况、新问题。为贯彻国家和本市有关文件精神,不断优化本市营商环境,深化政务服务改革,进一步方便租赁当事人办事,规范本市住房租赁合同网签备案行为,本市有关部门研究制订了《网签备案办法》。
 
二、《网签备案办法》的主要内容
 
《网签备案办法》共15条,从目的依据、适用范围、职责分工、业务流程等方面进行了明确,并围绕便民、规范的要求,结合当前实际,从以下方面进行了优化:
 
(一)调整适用范围
 
适用范围由“本市国有土地上的住房租赁活动”,修改为“本市行政区域内住房租赁活动”,主要考虑将“非转租”等合规转化租赁住房纳入网签备案,及为农村宅基地住房纳入网签备案全覆盖进一步提供依据。
 
(二)新增职责分工
 
新增了“各街镇社区事务受理服务中心”提供租赁合同网签备案办理服务的内容,与租赁合同网签备案优化整合后的办事渠道保持一致。
 
(三)新增企业信息记载和备案要求
 
按照近期国家部委有关工作要求和房地产经纪机构有关规定,住房租赁企业、房地产经纪机构等经营主体实施网签备案前,应按要求在取得营业执照后,到所在区房屋行政主管部门办理住房租赁企业开业报告(本市为信息记载)或房地产经纪机构备案。
 
(四)优化网签备案业务流程
 
将原《网签备案试行办法》规定的租赁合同网签、备案分设两个环节,按照目前实务操作,优化为网签备案一体化办理。
 
(五)新增租赁平台对接本市“一网通办”工作要求
 
新增了租赁平台对接本市“一网通办”的要求,以不断扩大线上网签备案覆盖面,进一步提升便利化。
 
(六)新增租赁平台数据共享和业务协同内容
 
租赁平台应通过市大数据中心与市民政、公安、市场监管、城管等部门建立数据共享机制,以及积极推进与市场化住房租赁平台业务对接,为企业和租赁当事人提供便利。同时,明确了租赁平台应当为市、区两级房屋行政管理部门,以及市、区住房租赁服务中心、各街镇和其有关授权单位,开展业务查询、管理统计和监测工作提供技术支撑。
 
沪房规范〔2020〕10号 :上海市房屋管理局关于印发《上海市住房租赁合同网签备案办法》的通知
 
 浦东新区建设交通委,各区住房保障房屋管理局,市、区房地产交易中心,市房屋状况信息中心,市房地产经纪行业协会,各房地产经纪机构、住房租赁企业:
 
市房屋管理局制订了《上海市住房租赁合同网签备案办法》,现印发给你们,请认真按照执行。
 
 2020年11月12日
 
 上海市住房租赁合同网签备案办法
 
 第一条  为了规范本市住房租赁合同网签备案行为,维护住房租赁市场秩序,保障住房租赁利益相关方合法权益,加快规模化、机构化、专业化住房租赁企业发展,方便租赁当事人办理公共服务事项,依据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》、《上海市居住房屋租赁管理办法》、《上海市人民政府办公厅关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》等规定,制定本办法。
 
第二条  本市行政区域内的住房租赁活动,应按本办法规定进行住房租赁合同网签备案(以下简称“合同网签备案”)。
 
第三条  市房屋行政主管部门应当牵头完善全市统一的住房租赁公共服务平台(以下简称“租赁平台”),向社会提供房源核验、信息发布、网签备案等服务,建立住房租赁市场信用体系。
 
第四条  市房屋行政主管部门负责本市合同网签备案的组织协调、监督管理。区房屋行政主管部门负责本辖区内合同网签备案的监督管理,业务上受市房屋行政主管部门领导。
 
市、区两级住房租赁服务中心、各街镇社区事务受理服务中心按照各自职责,承担企业入网认证、租赁市场监测、租赁合同网签备案等服务和管理事项。
 
市房屋状况信息中心负责租赁平台的建设、运行、维护和管理等工作。
 
公安、市场监管、民政、规划国土资源、教育、人力资源社会保障、税务、城管、住房公积金等相关部门按照各自职责,推进本部门业务系统与租赁平台互联互通,深化政务协同应用。
 
市房地产经纪行业协会负责建立住房租赁企业、房地产经纪机构的行业自律机制。
 
第五条  住房租赁企业、房地产经纪机构等经营主体(以下简称“各类经营主体”)应当在取得营业执照后,到所在区房屋行政主管部门办理住房租赁企业开业报告(信息记载)或房地产经纪机构备案,申请办理租赁平台用户认证,取得租赁平台用户操作权限。
 
各类经营主体的从业人员应当参加专业教育培训。
 
第六条  各类经营主体办理平台用户认证后,六个月内不从事网签操作的,其网签功能自动失效,重新申请后方可恢复。
 
各类经营主体及其从业人员的用户认证信息发生变化的,应当自信息变化之日起7日内,申请办理变更认证手续。
 
第七条  各类经营主体对外出租租赁住房的,应当按照本市相关规定将主体和房源信息申报租赁平台。
 
对于规模大、信誉好、具备信息化等条件的经营主体,通过数据接口方式批量上传房源信息,符合租赁平台房源信息发布规则的,即时对外发布;其他经营主体及个人经房源核验后,可在租赁平台上发布房源信息。个人发布房源信息的,还应当通过租赁平台进行实名认证。
 
各类经营主体和个人,应当对所发布租赁房源信息的真实性、合规性、时效性负责。
 
第八条  各类经营主体达成或撮合达成住房租赁交易后,应当通过租赁平台,为租赁当事人提供租赁合同网签服务。具备备案权限的企业,应当为租赁当事人一并提供租赁合同网签备案服务。暂不具备备案权限的企业,应当配合租赁当事人至各区住房租赁服务中心或各街镇社区事务受理服务中心,办理租赁合同登记备案服务。
 
租赁当事人自行成交的,可通过本市“一网通办”平台办理租赁合同网签备案,或前往各区住房租赁服务中心、各街镇社区事务受理服务中心办理租赁合同网签备案。
 
第九条  市房屋行政主管部门应当持续完善租赁平台建设,对接本市“一网通办”平台,不断提升租赁合同网签备案便利化程度,扩大线上网签备案覆盖面。
 
第十条  凡适用本办法的住房租赁活动,租赁合同经网签备案后,承租人(包括其他居住使用人)可按规定申领居住证,申请居住证积分,申请办理人户分离人员居住登记,申请随迁子女义务教育;符合条件的承租人按相关规定可办理提取住房公积金用于支付住房租金;各类经营主体可按规定享受相关税收优惠政策。
 
租赁当事人向其他政府部门申请公共服务事项,需提交住房租赁合同的,租赁平台应当向租赁当事人提供其网签合同信息。
 
第十一条  各类经营主体和个人应当遵守本市合同网签备案的各项操作规程,不得发布虚假信息,不得进行虚假交易,不得提供虚假材料。
 
第十二条  租赁平台应当通过市大数据中心与市民政、公安、市场监管、城管等部门建立数据共享机制,积极推进与市场化住房租赁平台业务对接,为企业和租赁当事人办理租赁合同网签备案提供便利。
 
租赁平台应当为市、区两级房屋行政管理部门和市、区住房租赁服务中心、各街镇及其有关授权单位,开展业务查询、管理统计和监测工作提供技术支撑。
 
第十三条  对违反本办法规定的,房屋行政主管部门有权责令其进行整改,整改期间暂停其网签功能,记入信用档案,并可将其失信信息按规定归集至本市公共信用信息服务平台和市房地产经纪行业协会诚信平台。
 
第十四条  本办法由市房屋行政主管部门负责解释。本办法发布后,市房屋行政主管部门依据本办法制订完善租赁平台操作规程等配套文件。
 
第十五条  本办法自2021年1月1日起施行,有效期至2025年12月31日。对于2020年7月1日至本办法施行之日期间的住房租赁合同网签备案,参照本办法执行。
 
 关键词:上海租房
 
 

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