上海网上房地产交易一点通及交易问答

2021-06-20 20:23
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上海网上房地产交易一点通及交易问答

上海网上房地产交易一点通
一、能不能买房

问：本市住房限购政策从何时开始实施？

答：根据《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》等规定，本市自2011年1月31日起实施住房限购政策。

问：目前本市住房限购政策大致有哪些？

答：

1)本市户籍单身可买一套

2)本市户籍家庭可买两套

3)外地户籍家庭可买一套（需提供连续满5年及以上的社保或个人所得税证明）

4)港澳台同胞、华侨（持中国护照外国绿卡）可买一套

5)外国人（持外国护照）在中国工作超过一年并且还在职可买一套。

问：住房限购政策中，如何判断购买住房的时间？

答：购买住房的时间以购房合同网上备案（网签合同）日期为准。

二、找房源

问: 如何寻找房源？

答: 可通过房地产经纪机构门店、报纸广告、登录网上房地产（www.fangdi.com.cn）等网站或通过朋友介绍等途径寻找房源。

问：房地产经纪机构有哪些作用？

答：房地产经纪机构一般可以根据客户需求寻找房源或适合的交易方，并提供相关房产咨询及经纪服务。

问：什么是房地产交易经纪服务合同？

答：经纪服务合同是指房地产经纪机构、经纪人和房地产交易委托人之间订立的关于提供房地产经纪服务的合同。

问：和房地产经纪机构签订经纪服务合同时要注意些什么？

答: 1、审查房地产经纪机构资格，尽量选择已在房地产管理部门备案的房地产经纪机构；2、注意查看房产经纪人证书；3、审查授权委托书，确认对方是上家的合法代理人；4、签订统一规范的经纪服务合同，合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容，注意签订日期及盖章；5、看清楚违约责任及相关条款等。

三、看房

问：什么时候去看房最好？

答: 最佳看房时间是在白天和下雨天。白天日照强，可以看出房屋瑕疵，下雨天可以看出房屋是否有渗水等问题。

问：看房时应该注意什么？

答: 看房时应注意观察房屋的天花板是否渗水、观察地表是否有返潮等现象，购买顶楼或者底层住宅的购房人尤其应注意观察是否有上述现象。另外，还应注意房屋是否有违法建筑部分、是否占用公共空间、内部结构是否经过改动等。

问：购买已出租的房屋会有什么影响？

答: 根据买卖不破租赁的规定，购房人需继续履行原租赁合同的权利和义务，因此购买已出租的房屋会对购房人的自住自用情况产生影响。由于房屋租赁合同登记实行自愿登记原则，租赁情况不一定能在不动产登记簿中体现，所以购房前应多次实地看房，确认房屋是否出租。

四、洽谈

问：和上家洽谈要注意些什么？

答: 和上家洽谈是购房的重要环节，通过全面有效的沟通，可了解上家资信、房屋状况（有无抵押、租赁、司法、行政限制等），并对合同细节（如付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等）进行磋商。

问：查验上家的房地产权证和身份证时应注意些什么？

答: 下家应认真查验上家的不动产登记权证（房地产权证），注意不要忽略不动产登记权证（房地产权证）最后页附记栏的内容，查看有无交易限制等信息，并确认权利人与身份证持有人为同一人。

五、产权调查

问：什么是产调？

答: 产调又称不动产登记簿查询，是指对交易房屋的有关状况（包括抵押、查封、租赁等信息）进行全面调查以保证交易安全。

问：为什么必须进行产调？

答: 产调既是审税需要，也能帮助购房人及时了解房屋状况。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

问：到房地产交易中心可以查询到哪些与房屋有关的房地产登记簿信息？

答：不动产登记簿信息，包括房屋产权信息、土地信息、抵押信息、预告登记信息、权利限制信息、房屋租赁信息、异议登记信息和文件登记信息等。购房过程中，为避免遗漏重要信息，建议购房人按照规定查询与交易房屋有关的全部不动产登记簿信息。

六、签订买卖合同

问：签订《买卖合同》要注意些什么？

答: 《买卖合同》中应明确各个阶段交易双方的权利义务，约定合同价款、付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等细节。交易双方应注意权利义务对等，特别注意合同首页的告知事项。同时在网签合同时，买卖双方应当自行输入合同密码并注意保密，避免他人获取密码后对合同内容进行修改。

问：过户给亲属、朋友或不通过房地产经纪机构成交的房屋可以去哪里网签合同？

答: 朋友、亲属或不通过房地产经纪机构交易的房屋买卖，可直接去房屋所在地的房地产交易中心办理，且只需支付合同工本费用。

七、交易安全

问：下家如何避免上家一房两卖？

答: 买卖双方应共同至房屋所在地的房地产交易中心或有资质的房地产经纪机构门店进行网签合同。合同签订后，下家应督促上家尽早共同至房地产交易中心办理过户手续，避免由此产生的法律风险。

问：设定抵押的房屋如何安全交易？

答: 通常情况下，买卖合同签订后上家会要求下家支付定金或首付款，而许多房屋设定有抵押，为避免上家拿了钱不去还贷导致无法注销抵押权和无法过户的情况发生，建议下家在合同中约定上家未及时还款的违约责任，并尽早陪同上家至贷款银行办理还清贷款的手续。

八、贷款

问：如何申请贷款？

答: 1）纯公积金贷款可向进驻房地产交易中心的上海市住房置业担保有限公司申请；

2）商业贷款或组合贷款可委托房地产经纪机构，也可自行寻找贷款银行。详细情况请咨询具体银行。

九、申请房屋状况查询

问：什么是房屋状况查询？

答：房屋状况查询是指购房人在签订购房合同后，查询其家庭名下共有多少住房，是否符合购买住房条件，所需材料同审税材料基本一致（包括购房人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、购房合同等）。问：原有房屋被征收（拆迁）后，又购买了新的住房，但在房屋状况查询过程中还查到了原有房屋的登记信息，应当如何办理？

答：原有房屋权利人可持区房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明或房屋动拆迁安置协议、房地产权证等材料至被征收房屋所在地的不动产登记事务中心申请办理注销登记。

十、交房与迁户

问：为什么要约定上家迁走户口？

答: 下家取得房地产权证后，可办理房屋的水电煤、户口等事宜的交接手续。一般情况下，如原户口尚未迁出，新户口不能迁入，将可能产生影响小孩上学等问题。因此，建议在合同中约定上家迁出户口的期限及相应违约责任。

问：交房时需注意哪些相关费用?

答: 交房时，一般需注意上家是否已缴清物业管理费，水电煤等费用。若上家未缴清相关费用，下家可能会承担不必要的损失。

本手册解释权归上海市房地产交易中心。
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上海网上房地产交易问答

1、什么是房地产登记簿？其效力如何？

答：房地产登记簿是房地产权利归属和内容的根据。房地产权证书和登记证明是权利人享有该房地产权利的证明。房地产权证书、登记证明与房地产登记簿的记载应当保持一致，不一致的，以房地产登记簿为准。

2、问：我是购房人，想提前了解待购房屋的房地产登记簿信息，要到哪里申请查询呢？

答：购房人若想了解待购房屋的房地产登记簿信息，应当到房屋所在地的房地产交易中心申请查询。

3、问：我到房地产交易中心查询房地产登记簿信息，需要准备哪些材料和证件？

答：根据《上海市房地产登记资料查阅暂行规定》的规定，单位或者个人查阅房地产登记簿信息，应当向登记机构填写查阅申请表，明确房地产的座落和需要查阅的登记事项，并提交查阅人的身份证件。

4、问：我到房地产交易中心可以查询到哪些与房屋有关的房地产登记簿信息？

答：房地产登记簿信息，包括房屋产权信息、土地信息、抵押信息、预告登记信息、权利限制信息、房屋租赁信息、异议登记信息和文件登记信息等等。在购房过程中，建议购房人应当查询与待购房屋有关的全部房地产登记簿信息。

5、问：我是售房人，找不到原购房的合同、税单等凭证了，要到哪里才能查阅这些原始凭证呢？

答：售房人若要调取原购房时的相关原始凭证，应当到房地产登记资料的存放点才能调取。建议售房人在查阅房地产原始凭证前，先到房屋所在地的房地产交易中心申请查阅。

6、问：我是售房人，到房地产交易中心查阅原始凭证，需要哪些材料和证件？

答：根据《上海市房地产登记资料查阅暂行规定》的规定，单位或者个人查阅原始凭证，应当向登记机构填写查阅申请表，明确房地产的座落和需要查阅的登记事项，并提交房地产权证书以及权利人的身份证件。

7、问：在房地产交易中心查阅房地产登记簿信息和原始凭证的办件期限是如何规定的？　

答：根据《上海市房地产登记资料查阅暂行规定》的规定，查阅房地产登记信息和原始凭证，一般查阅应当即时提供，特殊查阅自受理查阅申请之日起5日内完成。

8、问：在房地产交易中心查阅房地产登记簿信息和原始凭证，要缴纳费用吗？

答：根据《上海市行政事业性收费项目目录[2011年版]》（沪财预[2011]12号）的规定，本市房地产登记资料查阅收费为：5元/件（房地产登记信息按大类独立计件），每次每套不超过20元；一次查阅20套以上部分，每次每套10元；复印A3纸0.4元/页、A4纸0.2元/页；房地产登记资料查阅费由查阅人缴纳。

9、问：在房地产交易中心查阅房地产登记簿信息和原始凭证，流程是怎样的？

答：在房地产交易中心查阅房地产登记簿信息和原始凭证，其流程是：取号->填写查阅申请表->提交材料和出示证件->受理->缴纳查阅费->领取查阅结果。

10、问：购房人为二人或二人以上，领到的房地产权证书或者登记证明只有一套，其他共有人如有需要的话，怎么办？

答：颁发的房地产权证书或者登记证明为共有房地产权利的，其他共有人如有需要，可以通过查阅房地产登记簿的方式获取已办理登记的查阅证明。

11、问：房地产登记簿的查阅证明是申请补发房地产权证书或者登记证明的要件吗？

答：是的。房地产权证书或者登记证明灭失或遗失，房地产权利人申请补发的，应当向登记机构提交下列文件：（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）房地产登记簿的查阅证明（原件）；（四）地籍图（原件二份）；（五）房屋平面图（原件二份）；（六）委托登记机构在市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局门户网站上刊登灭失、遗失声明的书面文件（原件）。

来源：上海购房

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