广州市物业专项维修资金管理办法政策规定

        广州房家网:广州市物业专项维修资金管理办法政策规定——自2020年10月1日起施行,有效期五年。《广州市住房和城乡建设委员会 广州市财政局关于印发〈广州市物业专项维修资金管理办法〉的通知》(穗建规字〔2016〕4号)同时废止。

     【政策解读】《广州市住房和城乡建设局广州市财政局关于印发广州市物业专项维修资金管理办法的通知》  

     【文字解读】
 
  一、制定文件的背景、依据、目标和任务
 
   (一)背景
  物业专项维修资金(以下简称维修资金)是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。维修资金由业主交存和共同使用,关系业主切身利益,是群众关心、社会关注的热点。全市维修资金管理制度自1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施起建立,2000年制定的《广州市物业维修基金管理暂行办法》已于2003年废止,《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令,2008年2月1日起施行)对社会反映较多的关于维修资金的交存、划转业主大会管理、正常或者紧急使用程序等规定不够具体,实操性不强,我市目前缺乏一部全面规范我市维修资金交存、使用、管理等具体工作的管理办法。按照《广州市物业管理暂行办法》(政府令第100号)第八十九条第三款“物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式等具体操作细则,由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定”的规定,参考了北京、武汉、上海、深圳、重庆、长沙、长春等大中城市和浙江省关于维修资金管理的相关规定,我局制定了《广州市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《管理办法》)。
 
  (二)依据
  1.国家法律法规:《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)、《物业管理条例》
  2.广东省地方性法规:《广东省物业管理条例》
  3.国家部委规章和政府规章:《住宅专项维修资金管理办法》《广州市物业管理暂行办法》
  4.规范性文件:《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》(穗国房字〔2011〕1163号)
 
  (三)目标和任务。
  《管理办法》明确了维修资金的交存、划转业主大会管理、正常和紧急使用程序等规定,使维修资金的归集、管理、使用更具有实操性,有利于进一步规范我市维修资金管理,维护维修资金所有者的合法权益。
 
  二、主要内容
 
  (一)《管理办法》的使用范围
  本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
 
  (二)物业专项维修资金管理原则和行政部门职责分工
  物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市住房和城乡建设行政主管部门指导全市物业专项维修资金管理工作,市物业专项维修资金管理中心具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作,区住房和建设行政主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的监督管理工作,市财政、审计部门按照各自职责负责物业专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。
 
  (三)物业专项维修资金的使用范围
  物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
  共用部位,是指物业管理区域内属于业主共有的部位,一般包括:房屋主体承重结构部位(含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房,以及房屋外墙面等。
  共用设施设备,是指物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备,一般包括:加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。
  物业专项维修资金可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造,涉及房屋外墙面的整饬应符合城市区域管理的要求;可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。
 
  (四)建设单位如何代交首期物业专项维修资金
  建设单位为房屋、车位买受人代交首期物业专项维修资金,并将首期物业专项维修资金存入专户管理银行:
  1.以预售方式销售的,在申请核发商品房预售许可证前,按照预售房屋所在楼宇、区域核准的报建面积代交首期物业专项维修资金。
  2.以现楼方式销售的,在申请办理房屋所有权初始登记前,按照房屋的实测面积代交首期物业专项维修资金。
  3.规划用于停放汽车的车位,在申请办理车位所有权初始登记前,按照车位的实测面积和分摊共用面积代交首期物业专项维修资金。
 
  (五)建设单位如何回收已代交的物业专项维修资金
  建设单位销售房屋时,应当凭专户管理银行出具的已代交首期物业专项维修资金凭证,向买受人收回已代交的首期物业专项维修资金。
  建设单位已向买受人收回首期物业专项维修资金的,该房屋物业专项维修资金分户账的业主信息随房屋所有权的转移同时变更。
  房屋购买人未按照《管理办法》交存首期物业专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付购买人。
 
  (六)什么情况下需要续交物业专项维修资金
  业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。
 
  (七)物业专项维修资金由管理中心代管的,如何使用
  物业专项维修资金由管理中心代管的,使用物业专项维修资金应当按照以下程序办理:
  1.组织实施单位按照《管理办法》第三十三条第一款的规定提出使用方案。使用方案应当包括:维修和更新、改造的项目,费用预算,列支范围,分摊明细。
  2.将使用方案向物业专项维修资金列支范围内的业主公示10日以上,经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  3.组织实施单位持《管理办法》第四十一条规定的相关材料,向物业所在地的区住房和建设行政管理部门提出使用申请。施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元)的,组织实施单位可以分期提出使用申请。
  4.区住房和建设行政管理部门自受理使用申请材料之日起5个工作日内完成审核。经审核符合使用条件的,报告管理中心;经审核不符合使用条件的,一次性书面告知需补正的有关材料。
  5.管理中心自收到区住房和建设行政管理部门的报告之日起3个工作日内,按照下列规定向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知:
  (1)施工合同约定的费用总额在5万元以下,或者施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元),但未分期提出使用申请的,通知专户管理银行全额划转物业专项维修资金;
  (2)施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元),且分期提出使用申请的,工程竣工前,通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金;工程竣工后,通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。
  6.专户管理银行收到管理中心发出的划转物业专项维修资金通知之日起1个工作日内,按照划转通知要求,将物业专项维修资金划转至相应帐户。
 
  (八)申请物业专项维修资金的紧急情况有哪些
  发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。
  前款所称紧急情况包括:
  1.电梯故障。发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全的故障,或经电梯监督检验机构、电梯原制造企业进行安全技术评估,认为电梯存在安全隐患,可能发生危及人身财产安全事件,或被市场监督管理部门认定存在故障隐患发出监察指令要求停梯整改的;
  2.消防设施故障。消防行政主管部门出具《责令改正通知书》或《火灾隐患限期整改通知书》的;
  3.屋面、外墙渗漏。房屋安全鉴定机构出具证明的;
  4.楼体外立面存在脱落危险。房屋安全鉴定机构出具证明的;
  5.未移交供水公司的二次供水水泵运行中断;
  6.排水设施堵塞、爆裂。
  7.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
 
  (九)物业专项维修资金的组织实施单位如何确定
  1.有物业服务企业的,由物业服务企业组织实施;
  2.没有物业服务企业的,由业主委员会、业主监事会组织实施;
  3.没有物业服务企业,且没有业主委员会、业主监事会的,由相关业主组织实施,街道办事处、居民委员会应当给予指导和协助。
 
  (十)房屋灭失的,物业专项维修资金如何处置
  房屋灭失的,房屋分户账中结余的物业专项维修资金应当返还业主。业主可持房屋灭失的证明材料到物业专项维修资金管理中心申请办理物业专项维修资金账户余款返还手续。
 
  三、解读途径
  市住房城乡建设局官方网站。

         穗建规字〔2020〕40号

         广州市住房和城乡建设局 广州市财政局关于印发广州市物业专项维修资金管理办法的通知
 
         市规划和自然资源局、市审计局、各区住建部门、各有关单位:
 
  为规范物业专项维修资金管理,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用,我们制定了《广州市物业专项维修资金管理办法》,现印发给你们,请贯彻执行。执行中的情况,请径向市住房城乡建设局反映。
 
  特此通知。
 
       广州市住房和城乡建设局
 
       广州市财政局
 
        2020年7月8日
 
       广州市物业专项维修资金管理办法
 
         第一章 总则
 
  第一条 为规范物业专项维修资金管理,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》和《广州市物业管理暂行办法》等法律、法规和规章,结合本市实际,制定本办法。
 
  第二条 本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。售后公有住房物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,按照市住房保障办公室颁布的相关政策执行。
 
  本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
 
  第三条 本办法所称共用部位,是指物业管理区域内属于业主共有的部位,一般包括:房屋主体承重结构部位(含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房,以及房屋外墙面等。
 
  本办法所称共用设施设备,是指物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备,一般包括:加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。
 
  第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
 
  第五条 市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本办法,指导全市物业专项维修资金管理工作。
 
  市物业专项维修资金管理中心(以下简称“管理中心”)具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作。
 
  区住房和建设行政主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的监督管理工作。
 
  市财政、审计部门按照各自职责负责物业专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。
 
  第六条 市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政部门等有关单位应当综合考虑安全、增值、便利等因素,合理确定本市行政区域内一定数量的物业专项维修资金专户管理银行(以下简称“专户管理银行” )。
 
  第七条 专户管理银行应当按照物业专项维修资金委托管理协议约定,协助市、区住房和城乡建设行政主管部门、管理中心开展物业专项维修资金账户设立、交存、使用、结算和对账等工作。
 
第二章 交存
 
  第八条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
 
  前款规定的建筑面积包括不动产登记薄记载的套内面积和分摊面积。
 
  管理中心应当根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准,并每三年调整一次。玻璃幕墙等特殊材料建筑的首期维修资金交存标准,由管理中心另行规定。
 
  业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。
 
  第九条 业主大会成立前,或者业主大会成立后未要求划转物业专项维修资金的,物业专项维修资金由管理中心代管。管理中心应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。
 
  开立物业专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设帐,按照幢、房屋户门号分级设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设帐,按照房屋户门号设分户账。
 
  物业专项维修资金应登记在以房屋户门号设立的分户账名下,分户账应当登记业主姓名、身份证件号码等信息。
 
  本办法实施前已开立账户,但未能分解至房屋户门号的,应当登记在以物业管理区域设立的账户名下;具备设立分户账条件的物业管理区域按照本条第二款执行。
 
  第十条 有下列情形之一的,建设单位应当按照下列规定为房屋、车位买受人代交首期物业专项维修资金,并按照本办法第六条规定将首期物业专项维修资金存入专户管理银行:
 
  (一)以预售方式销售的,在申请核发商品房预售许可证前,按照预售房屋所在楼宇、区域核准的报建面积代交首期物业专项维修资金。
 
  (二)以现楼方式销售的,在申请办理房屋所有权初始登记前,按照房屋的实测面积代交首期物业专项维修资金。
 
  (三)规划用于停放汽车的车位,在申请办理车位所有权初始登记前,按照车位的实测面积和分摊共用面积代交首期物业专项维修资金。
 
  第十一条 按照本办法第十条规定代交首期物业专项维修资金的,应当按照下列程序办理:
 
  (一)建设单位持下列材料向管理中心申请办理首期物业专项维修资金代交手续:
 
  1.代交首期物业专项维修资金申报表;
 
  2.房地产测绘机构对房屋所在楼宇建筑面积的预算(测算)成果报告书(申请核发商品房预售许可证的提供);
 
  3.房地产测绘机构对房屋、车位所在楼宇建筑面积的实测成果报告材料(办理房屋、车位产权初始登记的提供);
 
  (二)管理中心自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对,核对无误的,向建设单位发出代交通知书;核对有误的,一次性书面告知需补正的有关材料。
 
  (三)建设单位持代交通知书,将首期物业专项维修资金交存至专户管理银行。专户管理银行根据代交通知书,建立物业专项维修资金分户账,并向建设单位出具已代交首期物业专项维修资金凭证。
 
  (四)管理中心在收到建设单位已代交首期物业专项维修资金凭证当日内发出交款确认书。
 
  第十二条 建设单位已代交物业专项维修资金的,管理中心会同专户管理银行应当按照物业管理区域、幢、房屋户门号,将物业专项维修资金登记在以房屋户门号设立的分户账名下,分户账应当对应登记建设单位名称信息。
 
  第十三条 建设单位销售房屋时,应当凭专户管理银行出具的已代交首期物业专项维修资金凭证,向买受人收回已代交的首期物业专项维修资金。
 
  建设单位已向买受人收回首期物业专项维修资金的,该房屋物业专项维修资金分户账的业主信息随房屋所有权的转移同时变更。
 
  房屋购买人未按照本办法交存首期物业专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付购买人。
 
  第十四条 已在专户管理银行开立物业专项维修资金分户账的物业管理区域、楼宇中未交存物业专项维修资金的业主,应当持房屋产权证明、业主身份证明到专户管理银行,按照本楼宇中应交存首期物业专项维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。
 
  第十五条 属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的物业办理产权转移登记后,物业属于2个以上(含2个)拥有独立产权业主共有的,业主应当按照管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准足额交存首期物业专项维修资金,并按照下列程序办理首期物业专项维修资金交存手续:
 
  (一)业主在办理产权转移登记手续前,确定拟交存的本办法第六条规定的专户管理银行后,持下列材料向管理中心提出交存首期物业专项维修资金申请:
 
  1.交存首期物业专项维修资金申报表;
 
  2.房地产测绘机构对房屋所在楼宇建筑面积的实测成果报告材料;
 
  (二)管理中心自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对,核对无误的,在专户管理银行开立物业专项维修资金专户,向业主发出交存通知书;核对有误的,一次性书面告知需补正的有关材料。
 
  (三)业主持交存通知书,将首期物业专项维修资金交存至专户管理银行。
 
  第十六条 物业专项维修资金划转业主大会管理的,业主委员会履行下列职责:
 
  (一)执行业主大会关于物业专项维修资金的筹集、使用和管理等事项的决定;
 
  (二)代表业主与业主大会决定选聘的专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议。同时,按照本办法第九条第二款、第三款的规定在专户管理银行开立物业专项维修资金专户,行使专户管理单位职责;
 
  (三)管理物业专项维修资金帐目;
 
  (四)组织召开业主委员会会议,经全体委员半数以上委员同意后确定不超过3名办理物业专项维修资金存取手续的业主;
 
  (五)拟定物业专项维修资金筹集和使用规约,并组织召开业主大会会议对物业专项维修资金筹集和使用规约进行表决;
 
  (六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;
 
  (七)定期向业主大会报告业主委员会行使物业专项维修资金管理职权的情况,接受业主、业主监事会对物业专项维修资金筹集、使用和管理等事项的质询和监督。
 
  (八)向全体业主公布物业专项维修资金委托管理协议、物业专项维修资金筹集和使用规约,并每季度公布物业专项维修资金的筹集、使用、管理的情况。
 
  业主委员会未按照前款第(八)项的规定公布相关情况的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。
 
  第十七条 物业专项维修资金筹集和使用规约应当对下列主要事项作出约定:
 
  (一)业主的权利和义务;
 
  (二)物业专项维修资金筹集和使用的制度;
 
  (三)违反物业专项维修资金筹集和使用规约应当承担的责任。
 
  物业专项维修资金筹集和使用规约应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
 
  聘请专业机构对物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况进行审计的,审计费用可以从物业专项维修资金中列支。
 
  物业专项维修资金筹集和使用规约不得违反法律、法规、规章和本办法的规定,对全体业主、物业使用人具有约束力。
 
  第十八条 物业专项维修资金划转业主大会管理的,下列事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意:
 
  (一)物业专项维修资金划转业主大会管理的决定;
 
  (二)选聘和解聘专户管理银行;
 
  (三)筹集和使用物业专项维修资金以外的其他有关物业专项维修资金的重大事项。
 
  前款第(二)项规定的专户管理银行应当是本办法第六条已确定的专户管理银行。
 
  业主大会管理的物业专项维修资金专户,在专户管理银行登记的管理单位应当是业主委员会,登记的监督单位应当是管理中心,登记的办理物业专项维修资金存取手续的自然人应当是业主。
 
  第十九条 经业主大会会议依法表决同意物业专项维修资金划转业主大会管理的,业主委员会应当持下列材料到管理中心申请办理划转手续:
 
  (一)划转物业专项维修资金申报表;
 
  (二)业主委员会备案回执;
 
  (三)业主委员会组织机构代码证;
 
  (四)业主大会、业主委员会、办理物业专项维修资金存取手续自然人的印章模板;
 
  (五)业主大会依法表决同意物业专项维修资金划转业主大会管理和选聘专户管理银行的会议记录和会议决定;
 
  (六)物业专项维修资金筹集和使用规约;
 
  (七)业主大会依法表决同意物业专项维修资金筹集和使用规约的会议记录和会议决定。
 
  报送材料齐全、符合法定要求的,管理中心应当在收到材料之日起5个工作日内出具划转物业专项维修资金的通知;报送材料不齐全或者不符合法定要求的,一次性书面告知需补正的有关材料。
 
  管理中心已出具划转物业专项维修资金通知的,业主委员会应当按照本办法第十六条第一款第(二)项规定与专户管理银行办理相关手续。
 
  管理中心自收到物业专项维修资金委托管理协议之日起3个工作日内,应当将物业专项维修资金有关帐目移交业主委员会,并通知专户管理银行将该物业管理区域内物业专项维修资金账面余额划转至业主委员会开立的物业专项维修资金专户。专户管理银行应当在1个工作日内完成资金划转工作。
 
  第二十条 物业专项维修资金划转业主大会管理的,有下列情形之一的,业主委员会应当向管理中心申请办理物业专项维修资金账户变更:
 
  (一)已划定的物业管理区域范围调整的;
 
  (二)物业管理区域名称变更的;
 
  (三)办理物业专项维修资金存取手续自然人发生变更的;
 
  (四)选举产生新一届业主委员会的;
 
  (五)依法解除与原专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议后,选聘了新专户管理银行的。
 
  办理前款变更事项的,业主委员会应当填写并提供变更帐户申报表,并对应前款应当办理变更事项的不同情形,提供相应材料:
 
  (一)属于前款第(一)项情形的,提供区住房和建设行政主管部门出具的调整后的物业管理区域备案回执,以及调整后的物业管理区域内的幢、房屋户门号的分户账;
 
  (二)属于前款第(二)项情形的,提供地名部门出具的标准地名文件;
 
  (三)属于前款第(三)项情形的,提供有效任期内的业主委员会作出确定办理物业专项维修资金存取手续自然人的决定,以及按照《广州市物业管理暂行办法》第五十六条规定由街道办事处、镇人民政府出具的备案回执;
 
  (四)属于前款第(四)项情形的,提供街道办事处、镇人民政府出具的新一届业主委员会备案回执;
 
  (五)属于前款第(五)项情形的,提供依法解除与原专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议的证明文件、业主大会依法表决同意选聘新专户管理银行的会议记录和会议决定,以及按照《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定由街道办事处、镇人民政府出具的备案回执。
 
  符合前款规定的,管理中心应当在收到业主委员会申请材料之日起3个工作日内出具同意变更通知;不符合前款规定的,一次性书面告知需补正的有关材料。
 
  第二十一条 管理中心出具本办法第二十条第三款规定的同意变更通知的,专户管理银行应当按照下列规定办理物业专项维修资金专户变更手续:
 
  (一)变更事项属于本办法第二十条第一款第(一)至第(三)项的,应当当场办理变更手续。
 
  (二)变更事项属于本办法第二十条第一款第(四)项的,但原业主委员会与专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议依法有效的,应当当场办理变更在专户管理银行登记管理单位的手续。
 
  (三)变更事项属于本办法第二十条第一款第(四)项的,但原业主委员会与专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议依法失效的,新一届业主委员会与专户管理银行应当重新签订物业专项维修资金委托管理协议。
 
  (四)变更事项属于本办法第二十条第一款第(五)项的,业主委员会应当注销原专户管理银行专户,按照本办法第十六条第一款第(二)项规定在新专户管理银行开立物业专项维修资金专户。
 
  专户管理银行按照前款规定完成物业专项维修资金专户变更手续之日起1个工作日内,应当将物业专项维修资金专户变更情况通知管理中心。
 
  第二十二条 物业专项维修资金划转业主大会管理后有下列情形之一的,物业专项维修资金专户由管理中心代管:
 
  (一)业主委员会委员集体辞职但未选举产生新一届业主委员会的;
 
  (二)业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的;
 
  (三)业主大会决定不再继续自行管理物业专项维修资金的;
 
  (四)管理规约或者业主大会议事规则约定由管理中心代管的其他情形。
 
  属于本条第一款第(一)、(二)、(四)项规定情形的,中止原业主委员会行使本办法第十八条第三款规定的物业专项维修资金专户管理单位权利;属于本条第一款第(三)项情形的,终止原业主委员会行使本办法第十八条第三款规定的物业专项维修资金专户管理单位权利。
 
  第二十三条 符合本办法第二十二条第一款规定情形的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当及时通知区住房和建设行政主管部门。区住房和建设行政主管部门经核实后,应当及时通知管理中心。管理中心应当及时向已划转业主大会管理的物业专项维修资金专户管理银行发出代管通知。
 
  专户管理银行应当自收到代管通知之日起,将物业专项维修资金专户变更为由管理中心代管。管理中心应当及时聘请有资质的审计机构对划转业主大会管理期间的物业专项维修资金专户进行审计,审计结果应当及时向全体业主公布。
 
  符合本办法第二十二条第一款第(一)、(二)项规定情形,但重新选举产生新一届业主委员会的,应当按照本办法第二十条、第二十一条规定办理物业专项维修资金专户变更手续。
 
  第二十四条 业主大会管理的物业专项维修资金专户应当接受管理中心的监管。
 
  第二十五条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。
 
  成立业主大会的,由业主大会决定续交方案或者制定物业专项维修资金筹集和使用规约。续交方案或者物业专项维修资金筹集和使用规约应当约定物业专项维修资金的交存标准和交存时限,交存标准可以参考管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准。业主应当按照交存标准及时、足额交存至专户管理银行。
 
  未成立业主大会的,续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同同级财政部门另行制定。
 
  第二十六条 本办法实施前未建立物业专项维修资金的,可以按照下列规定补建物业专项维修资金:
 
  (一)业主大会按照本办法第十七条规定表决通过物业专项维修资金筹集和使用规约,并按照本办法第十八条第一、二款规定选聘物业专项维修资金的专户管理银行。物业专项维修资金筹集和使用规约应当约定物业专项维修资金的交存标准和交存时限,交存标准可以参考管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准;
 
  (二)业主委员会与业主大会决定选聘的专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议,按照本办法第九条、第十八条的规定在专户管理银行开立物业专项维修资金专户;
 
  (三)业主按照本款第(一)项约定的物业专项维修资金交存标准,及时、足额将物业专项维修资金交存至专户管理银行。
 
  专户管理银行在业主委员会开立物业专项维修资金专户之日起2个工作日内,应当将物业专项维修资金委托管理协议和开立专户的情况报送管理中心。
 
  第二十七条 业主违反本办法第十四条、第二十五条第二款、第二十六条第一款第(三)项,未将物业专项维修资金及时、足额交存至专户管理银行的,业主委员会、业主监事会应当督促业主交纳,也可以循法律途径解决。
 
第三章 使用
 
  第二十八条 物业专项维修资金应当专项用于物业的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
 
  物业专项维修资金可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造,涉及房屋外墙面的整饬应符合城市区域管理的要求。
 
  物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。
 
  第二十九条 物业服务合同应当约定由物业服务企业承担费用的物业日常维修和更新范围、标准等事项。
 
  物业服务合同约定使用物业专项维修资金有关事项的,不得违反本办法规定。
 
  第三十条 物业专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则,并接受物业专项维修资金列支范围内的业主监督。
 
  第三十一条 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照下列规定分摊费用:
 
  (一)属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;
 
  (二)属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;
 
  (三)属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;
 
  (四)属于车位的共用部位、共用设施设备,由与车位存在共用关系的业主按照各自拥有车位面积的比例共同承担。
 
  (五)上述(一)至(四)款情况外的共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
 
  业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的,差额部分由该业主承担。
 
  共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及建设单位尚未售出的物业或者公有住房的,建设单位或者公有住房单位应当按照前款规定分摊维修和更新、改造费用。
 
  第三十二条 使用物业专项维修资金的组织实施单位按照下列规定确定:
 
  (一)有物业服务企业的,由物业服务企业组织实施;
 
  (二)没有物业服务企业的,由业主委员会、业主监事会组织实施;
 
  (三)没有物业服务企业,且没有业主委员会、业主监事会的,由相关业主组织实施,街道办事处、居民委员会应当给予指导和协助。
 
  第三十三条 组织实施单位应当根据维修和更新、改造的项目提出物业专项维修资金使用方案。使用方案应当包括下列内容:
 
  (一)维修和更新、改造的项目;
 
  (二)费用预算;
 
  (三)列支范围;
 
  (四)分摊明细。
 
  使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示10日以上,并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定,属于本办法第四十三条规定的应急使用物业专项维修资金情形的除外。
 
  组织实施单位可以根据物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用情况,编制年度维修计划。年度维修计划经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,可以按照年度维修计划向管理中心申请使用物业专项维修资金,其具体操作细则由管理中心另行制定。
 
  第三十四条 使用方案可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式进行表决。采取书面征求意见形式的,表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名;采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。
 
  使用方案表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。采用书面征求意见产生的表决结果应当公示30日以上,采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上,采用电子投票形式产生的表决结果应当按照市住房和城乡建设行政主管部门制定的电子投票操作细则的规定进行公示。公示内容应当包括下列内容:
 
  (一)业主房号和专有部分面积;
 
  (二)业主对使用方案赞同、反对、弃权的意见;
 
  (三)业主对使用方案赞同、反对、弃权意见的汇总结果。
 
  业主对公示的使用方案表决结果有异议的,应当按照《广州市物业管理暂行办法》第四十三条、市住房和城乡建设行政主管部门制定的电子投票操作细则的有关规定处理。
 
  第三十五条 使用方案中维修和更新、改造项目的费用预算总额在5万元以上(含5万元)的,应当实行审价,但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定,以及经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。
 
  按照本条第一款规定应当实行审价的,组织实施单位在提出使用方案前应当向审价单位提供实施方案、预算书等相关材料,由审价单位出具预算审价报告。组织实施单位应当将预算审价报告及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。
 
  组织实施单位可以委托具备审价条件的专户管理银行进行审价,也可以参照市住房和城乡建设行政主管部门发布的审价企业诚信排名信息择优选聘。
 
  第三十六条 维修和更新、改造项目应当签订施工合同。使用方案中维修和更新、改造全部项目的费用总额、费用支付方式、物业专项维修资金划转帐户和竣工验收等事项应当在一个施工合同中约定。
 
  实行审价的,施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。
 
  组织实施单位应当将施工合同及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。
 
  第三十七条 提倡公开招标确定维修和更新、改造项目的施工单位,并聘请专业监理单位对工程质量进行监理。
 
  招标、投标的具体操作细则可以参照市住房和城乡建设行政主管部门的现行有关规定执行。
 
  第三十八条 维修和更新、改造项目工程竣工后,组织实施单位应当对工程进行验收,并签署竣工验收报告。聘请工程监理的,监理单位应当一同参与竣工验收。物业专项维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。
 
  组织实施单位应当将竣工验收报告在物业管理区域内显著位置及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。
 
  第三十九条 组织实施单位聘请的鉴定、设计、审价、监理、施工等单位应当符合有关规定。
 
  用于维修和更新、改造项目的鉴定、设计、审价、监理、招标服务、公证等费用,可计入维修和更新、改造成本,与工程预算总额并列计入使用方案的费用预算内容。
 
  第四十条 物业专项维修资金专户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目费用的物业专项维修资金只能支付到施工合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中;用于支付审价、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的审价、监理等单位账户中。
 
  第四十一条 施工合同约定的费用总额在5万元以下,组织实施单位申请使用物业专项维修资金的,应当向物业所在地的区住房和建设行政主管部门提供下列材料:
 
  (一)物业专项维修资金使用申报表;
 
  (二)使用方案;
 
  (三)业主同意使用方案的表决结果(紧急情况申请使用的不需提供)及公示情况;
 
  (四)施工合同;
 
  (五)竣工验收合格报告;
 
  (六)维修和更新、改造项目的发票。
 
  施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元),组织实施单位在工程竣工前申请使用物业专项维修资金的,除提供本条前款规定的第(一)至(四)项材料外,还应当提供下列材料:
 
  (一)预算审价报告(符合本办法第三十五条规定的需提供);
 
  (二)其他必要的相关材料。
 
  施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元),组织实施单位在工程竣工后申请使用物业专项维修资金的,且组织实施单位在工程竣工前已申请使用过物业专项维修资金的,应当提供本条第一款规定的第(五)、(六)项材料,以及其他必要的相关材料;组织实施单位在工程竣工前未申请使用过物业专项维修资金的,应当提供本条第一款规定的第(一)至(六)项材料和第二款规定的第(一)、(二)项材料。
 
  第四十二条 物业专项维修资金由管理中心代管的,使用物业专项维修资金应当按照以下程序办理:
 
  (一)组织实施单位按照本办法第三十三条第一款的规定提出使用方案。
 
  (二)使用方案按照本办法第三十三条第二款、第三十三条的规定征得业主同意。
 
  (三)组织实施单位持本办法第四十一条规定的相关材料,向物业所在地的区住房和建设行政管理部门提出使用申请。施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元)的,组织实施单位可以分期提出使用申请。
 
  (四)区住房和建设行政主管部门自受理使用申请材料之日起5个工作日内完成审核。经审核符合使用条件的,报告管理中心;经审核不符合使用条件的,一次性书面告知需补正的有关材料。
 
  (五)管理中心自收到区住房和建设行政主管部门的报告之日起3个工作日内,按照下列规定向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知:
 
  1.施工合同约定的费用总额在5万元以下,或者施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元),但未分期提出使用申请的,通知专户管理银行全额划转物业专项维修资金;
 
  2.施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元),且分期提出使用申请的,工程竣工前,通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金;工程竣工后,通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。
 
  (六)专户管理银行收到管理中心发出的划转物业专项维修资金通知之日起1个工作日内,按照划转通知要求,将物业专项维修资金划转至相应帐户。
 
  第四十三条 物业专项维修资金划转业主大会管理的,使用物业专项维修资金应当按照以下程序办理:
 
  (一)组织实施单位按照本办法第三十三条第一款的规定提出使用方案。
 
  (二)使用方案按照本办法第三十三条第二款、第三十三条的规定征得业主同意。
 
  (三)组织实施单位持本办法第四十一条规定的相关材料,向物业所在地的区住房和建设行政主管部门提出使用物业专项维修资金的备案申请。施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元)的,组织实施单位可以分期提出备案申请。
 
  (四)报送材料齐全、符合法定要求的,区住房和建设行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面备案回执,并自出具备案回执之日起2个工作日内,将备案回执抄送专户管理银行、管理中心;报送材料不齐全、不符合法定要求的,一次性书面告知需补正的有关材料。
 
  (五)使用物业专项维修资金已备案的,业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知。
 
  1.施工合同约定的费用总额在5万元以下,或者施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元),但未分期提出备案申请的,通知专户管理银行全额划转物业专项维修资金;
 
  2.施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元),且分期提出备案申请的,工程竣工前,通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金;工程竣工后,通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。
 
  (六)专户管理银行收到业主委员会发出的划转物业专项维修资金通知和区住房和建设行政主管部门出具的备案回执之日起1个工作日内,应当按照划转通知要求将物业专项维修资金划转至相应帐户。
 
  第四十四条 发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。
 
  前款所称紧急情况包括:
 
  (一)电梯故障。发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全的故障,或经电梯监督检验机构、电梯原制造企业进行安全技术评估,认为电梯存在安全隐患,可能发生危及人身财产安全事件,或被市场监管部门认定存在故障隐患发出监察指令要求停梯整改的;
 
  (二)消防设施故障。消防行政主管部门出具《责令改正通知书》或《火灾隐患限期整改通知书》的;
 
  (三)屋面、外墙渗漏。房屋安全鉴定机构出具证明的;
 
  (四)楼体外立面存在脱落危险。房屋安全鉴定机构出具证明的;
 
  (五)未移交供水公司的二次供水水泵运行中断;
 
  (六)排水设施堵塞、爆裂;
 
  (七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
 
  符合前款紧急情况的,应当按照下列规定列支物业专项维修资金:
 
  (一)物业专项维修资金由管理中心代管的,组织实施单位按照本办法第四十二条第(一)(三)(四)(五)(六)项的规定办理。
 
  (二)物业专项维修资金划转业主大会管理的,组织实施单位按照本办法第四十三条第(一)(三)(四)(五)(六)项的规定办理。
 
  第四十五条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:
 
  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
 
  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
 
  (三)应当由当事人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
 
  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
 
  第四十六条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债。
 
  物业专项维修资金划转业主大会管理的,国债购买方案或定期存款方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
 
  禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
 
  第四十七条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用:
 
  (一)物业专项维修资金的存储利息;
 
  (二)利用物业专项维修资金购买国债的增值收益;
 
  (三)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
 
  (四)物业共用设施设备报废后回收的残值。
 
  转入物业专项维修资金滚存使用的资金,应当按照相关业主各自拥有房屋建筑面积的比例分配,但业主大会另有决定的除外。
 
第四章 监督管理
 
  第四十八条 房屋所有权转移时,业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存情况,并移交物业专项维修资金卡(存折),房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移而同时变更。
 
  房屋所有权转移时,业主未交存首期物业专项维修资金,或者交存的首期物业专项维修资金已使用的,应当按照本楼宇中应交存首期物业专项维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。房屋分户帐中的资金应当随房屋所有权同时过户。
 
  业主、受让人在市住房和城乡建设局存量房网上交易平台签订房屋买卖合同时,可以查询房屋的物业专项维修资金交存和结余信息。
 
  第四十九条 房屋灭失的,房屋分户账中结余的物业专项维修资金应当返还业主。业主可持房屋灭失的证明材料到管理中心申请办理物业专项维修资金账户余款返还手续。
 
  第五十条 管理中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目,并向业主公布上一年度物业专项维修资金管理情况,包括:
 
  (一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
 
  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
 
  (三)业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
 
  (四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
 
  业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。管理中心、业主委员会应当在收到复核申请之日起10个工作日内予以回复。
 
  第五十一条 专户管理银行应当每年至少一次向管理中心、业主委员会、物业服务企业发送物业专项维修资金对账单。
 
  管理中心、业主委员会、物业服务企业对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
 
  专户管理银行应当建立物业专项维修资金查询制度,接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
 
  第五十二条 市住房和城乡建设局会同市财政部门、管理中心等有关部门应当根据专户管理银行管理物业专项维修资金的安全、增值收益、服务质量等综合因素对其定期进行考核,并根据考核结果对专户管理银行进行动态调整。
 
  第五十三条 管理中心应当建立巡查制度,对物业专项维修资金的使用情况进行检查,发现不符合有关规定的,应当及时指出,并限时改正。
 
  第五十四条 物业专项维修资金在管理中心代管期间的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
 
  第五十五条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。
 
  市财政部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
 
  第五十六条 违反本办法第三十五条第二款、第三十六条第三款、第三十八条第二款规定,组织实施单位未及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上的,物业所在地的区住房和建设行政主管部门可以责令其限期公告并通告业主。
 
  第五十七条 对违反本办法规定的单位和个人,根据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等其他有关规定应当予以处罚的,由相关行政管理部门依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 
       第五章 附则
 
  第五十八条 本办法自2020年10月1日起施行,有效期五年。《广州市住房和城乡建设委员会 广州市财政局关于印发〈广州市物业专项维修资金管理办法〉的通知》(穗建规字〔2016〕4号)同时废止。
广州市物业专项维修资金管理办法政策规定
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