“十三五”兰州市房地产开发投资发展状况分析

      “十三五”以来,全市以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持新发展理念,主动适应经济发展新常态,全面落实十九大报告中“住房不炒”的总基调,兰州市房地产市场加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,市场规模不断扩大,经营实力持续增强,在不断改善居民住房条件、改善城市环境面貌、促进经济发展等方面都发挥了重要的作用。

一、“十三五”时期房地产开发基本情况

(一)房地产开发投资拉动全市固定资产投资增长

1、占比不断提高,支撑作用突显

“十三五”时期,全市房地产开发投资保持较快增长,2016-2020年年均增长10.27%,房地产开发投资占全市固定资产投资比重不断提高,由“十二五”末的18.79%,提高到2020年的42.01%。

2、销售保持平稳,去库存成效明显

按照国家在2015中央城市工作会议精神,“十三五”经济社会发展任务之一就是化解房地产库存,在国家供给侧结构性改革去库存的背景下,兰州市进一步优化市场供给结构,加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革要求,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,扩大政府购买,打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场,建立房地产市场平稳健康发展长效机制。“十三五”时期,全市商品房销售市场整体较活跃,2016-2020年全市累计商品房销售面积3866.45万平方米,占全省累计商品房销售面积近一半;存量房市场中,2020年全市商品房待售面积37.23万平方米,较“十二五”年末减少101.21万平方米,去库存成效明显。

(二)产业升级,企业实力不断增强

“十三五”时期,全市房地产开发企业逐渐加快规模化、专业化进程,不断提升综合开发能力。2020年全市房地产开发企业个数474家(联网直报企业单位数,下同)比“十二五”末减少139家。房地产开发企业资产总额由2015年的4273.78亿元增加到2020年的5160.58亿元,其中资产总额超过10亿元企业有123家;主营业务收入315.28亿元,其中主营业务收入超过亿元企业有68家;营业利润22.70亿元,其中营业利润超过亿元企业有15家。

全市三级及以上资质企业203个,资产总额占全市比重为49.62%,较2015年减少11.28个百分点,主营业务收入占全市比重为59.06%,较2015年提升13.88个百分点。

(三)区域发展布局凸显

兰州东西向长100多公里,南北向最窄处不足4公里,受地形的影响,可开发利用的土地有限,在竞争激烈的房地产开发市场中,本土房地产开发企业在增强自身竞争力同时,开始抱团开辟新区域,同时大型品牌房企相继入驻,为区域市场发展注入了新的活力。

1、纵横扩展,城关区开拓城市新区域

城关区作为兰州市核心区域,土地局限性由为突出,近年来,城关区在拓展城市空间上下足功夫,向北拓展青白石片区,充分利用荒山解决兰州中心城区用地狭小、实施用地扩张和“抽疏”战略,自碧桂园开山拓地到目前也有了长足发展,最早的碧桂园、银河国际等大型项目的建设,2020年城关持续向东雁滩、东岗片区发力,金融谷综合开发项目、兰州环球中心项目、二十四城等大型房地产开发项目陆续实施,将持续为兰州市房地产开发市场发展增加新优势。

2、“兰州未来中央商务区”,“三滩”房地产持续发力

三滩的区位优势成为了兰州房地产开发市场新的增长极,三滩地区有着北依黄河、西接西固、东联城关、南靠主干道的优越地理位置,在奥体中心、万达茂、兰州老街加持下,汇集了恒大帝景、万达地产、兰州国际旅游港等大型房地产开发项目,成为现代商住和文化休闲为主的“兰州新外滩”。

3、轨道交通带动城市边缘土地开发,新城应运而生

轨道交通1号线路横贯核心城区,串联了西固、安宁、七里河、城关四区主要区块,打破城市区域之间的交通限制,核心区人群逐渐外扩。最为突出的西固陈官营周边,在名校学府环伺、权威医疗设施加持,金城公园、石头坪森林公园的自然生态环境下,是当之无愧的兰州西区、尤其是西固区现代化城市变革窗口的探索区域。短短几年间荟萃了万科星光都会、万达茂、龙湖商业、金城中心等大型新生态城市商业综合体。

4、聚集效应初现,安宁区域价值不断凸显

安宁不仅有浓厚的文化氛围,还有良好的生态环境,有着得天独厚的发展优势。十三五期间,安宁区聚集了大量优势品牌房地产项目,新建大型社区如中海河山郡、保利金香槟、西港星汇国际、盛达公馆;中型商业地产代表项目鼎泰中汇广场、天庆山河一品;大型商业综合体中海广场、荣光陇汇广场填补了安宁区大型商业的空白、还有总高239米的安宁第一栋超高地标性写字楼众邦国贸中心。十四五初安宁继续发力中央商务区、碧桂园、万科璞悦澜岸,规划新建CBD总部经济项目联想科技城、富力兰州CBD项目、高端住宅兰州富力城、知名商业综合体吾悦广场,打造人文宜居两相宜的居住环境。

5、兰州新区房地产快速发展

2012年国务院批准兰州新区成为国家级新区,兰州新区自开发建设起,不断改善和优化营商环境,吸引众多企业来新区投资新业,成为全市房地产开发投资重要增长极。2015年年末,兰州新区房地产开发企业仅有14家,完成投资占全市房地产开发投资的比重为18.53%,到2020年,新区房地产开发企业已有54家,完成投资占全市房地产开发投资的比重为25.73%。

(四)知名房企进驻促进全市房地产市场发展

对于一个城市来说,一线外地品牌房地产企业的进驻,其超前的规划能力和成熟的开发模式有助于省会城市建设品质的提高。近年来,品牌房企的陆续入驻,为兰州市房地产市场发展作出大量贡献。2015年年末碧桂园、保利、恒大、中海、绿地、大名城这五家外地集团企业在库项目共22个,完成投资占全市比重19.90%,“十三五”期间,受“丝绸之路”“西部大开发”等政策红利因素,兰州房地产市场极具活力,截止目前碧桂园、保利、恒大、华润、中海、万达、大名城、万科、绿地等品牌房企在兰州均有布局,建设包括大名城、碧桂园、华润誉澜山、万达城等优质房地产开发项目,2020年,这九家房地产企业在库项目共65个,占全市房地产开发投资比重为31.86%,在兰州市房地产市场承担着举足轻重的作用。进入“十四五”,兰州地产版图再次扩张,绿城、蓝绿双城、富力等多个知名房企再次挺近兰州,主力在榆中定远、青白石片区和迎门滩中央商务区深耕。

二、兰州房地产市场存在的问题

“十三五”期间我市房地产业虽然在拉动全市经济、提升人居环境等方面取得了一定的成就,但还是存在一些亟需研究和解决的矛盾和问题,行业仍面临着现实挑战。

(一)本地企业发展机遇与危机并存

在外地企业大量入驻的环境下,本土房地产企业如永坤、天庆、亚太,面临着巨大的市场压力,远来的和尚会念经正在成为一种现实,生产空间被进一步挤压,当然对本土企业也有积极推动的作用,一线品牌房地产企业经验丰富,成熟的经营模式和管理模式可以让本土企业得到更多的借鉴和学习,严格地规范经营,不断地创新品牌和树立更大更远的企业发展格局,提高本土企业的核心竞争力和品牌意识。

(二)主城区域优势弱化

“十三五”期间,全市房地产业不断壮大,房地产市场逐渐由主城区(城关区、七里河区、西固区、安宁区)向周边区域转移,一方面因限购政策及发展空间的制约,主城区开发成本不断攀升;另一方面由于周边区域基础设施不断完善,主城区板块优势不再凸显。从完成投资看,2020年城关区占全市比重下降19.98个百分点,七里河区、榆中县、兰州新区占全市比重分别提高4.89、5.27、7.20个百分点,从商品房销售面积看,2020年城关区、安宁区占全市比重分别下降25.02、6.88个百分点,兰州新区、榆中县占全市比重分别提高18.19、8.09个百分点。

三、促进房地产市场发展的对策建议

深入贯彻落实中央十九届五中全会精神,落实习总书记“住房不炒”的总基调,继续加大房地产市场“去库存”力度,大力推进租赁并举、全面做好老旧小区、“三供一业”改造等惠民工程,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

(一)积极落实国家关于房地产宏观调控的相关政策

一方面认真贯彻落实中央省市各级房地产调控政策,积极加强市场监管,密切关注房地产市场动向,妥善处置各项可能的风险,巩固当前的政策成果。另一方面积极考虑长期政策和短期政策的衔接,主动适应当下的调控政策以及未来长效机制下的发展形势。加大刚需和改善性需求建设,建立健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,有效控制主城区房价上涨幅度,合理引导住房消费,转变消费观念。适时推出行业标准和规范,把握正确的舆论导向,加强政策解读尽量做好平稳过渡,减少市场波动,推动房地产市场秩序健康发展,继续发挥房地产业对稳定经济增长和改善民生的积极作用。

(二)推进供给侧结构性调整力求供需平衡

对于房地产业来说,从生产到流通再到消费,是一个完整的链条,生产出来大量的产品进行消费,从而刺激经济增长,就是注重需求侧,但随着生活水平的提高,再单方面强调需求,刺激投资,这种政策的效应对经济增长的拉动会是有限的。社会上有一大批商品房停留在库房里,也就达不到从生产到消费这样一个完整的链条。供给侧结构性调整强调从生产要素入手,比如人力、技术、土地供应、各类住房的供应结构比例等方面,更加注重创新、创业,通过优化资源配置,提高效率,生产出满足老百姓需求的住房,从根本上拉动经济增长。

(三)促进区域之间的平衡发展

区域之间发展不平衡,是导致房地产发展不平衡的主要原因。努力促进区域协调发展,特别是缩小城乡差距,才能促进房地产均衡发展。一是加快农业农村现代化进程,构建高集约度、高附加值、高外向性的现代农业体系,促进农村经济发展,缩小城乡差别,在保护好农村生态环境的同时,以房地产合理有序的开发助推乡村居住环境的改善和农村面貌的新提升。二是发展壮大县域经济,不断提高经济综合实力、整体水平和在全市经济发展中的地位,提升城市周边区域吸纳人口的能力。三是配套完善基础设施,提升公共资源和服务的总体水平,促进资源在区域间的均衡配置。

(四)继续加大“去库存”力度,加快商品房销售回暖

房地产作为资本集中度高的行业之一,具有开发周期长、投入资金量大、资本回收期长等特点,所以,加大“去库存”力度,加快商品房销售回款,有助于降低房企融资难度,尤其是对于融资需求较大、问题较多的民营中小企业来说,对资本的循环与周转有举足轻重的作用。另一方面房地产行业资源高密集,项目前期开发现金流开支大,现金流入发生在中后期,资金融资需求大,贷款利息支出相应也大,房企一定要提前做好风险防估,适当加快项目建设力度保持现金流稳定,及时回笼资金,合理调配现金流。

(五)全面开拓区域发展新格局

下一步,兰州市将继续从拓宽城市发展空间、改善人居环境等方面全面提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力。

1、助力脱贫攻坚,兰州新区移居计划拉开序幕

依据《陇南等地暴雨洪涝灾害灾害恢复重建总体规划》,大力引导文县、舟曲县重灾区等守在群众,向兰州新区等地块区域搬迁安置。妥善解决跨区域搬迁安置群众交接、住房安置、就学就医、转移就业、产业发展和生活保障。目前,兰州新区共开启瑞玲学府、瑞玲华府、瑞玲悦府等九个移民安置小区建设,为承接全省移民搬迁工作提供保障。在助力全省脱贫攻坚工作的同时,兰州新区处借此移民搬迁政策,加快人口聚集,实现人口倍增。人口迁入一方面带来劳动力规模效益,另一方面带来总需求的增加,刺激经济增长。

2、定义城市副中心,助力榆中创新城

随着兰州市“一心两翼”发展战略的深化,榆中生态创新城的崛起,兰州老城区向东的“科创之一”正在形成。和平作为连接兰州中心城区与榆中生态创新城的重要节点,旨在承接老城区人口疏散,联动定连高新区、榆中生态创新城。吸引了不少房企入库,周边聚集了万科时代之光、树人来雅居、绿城兰州春风燕语项目,以居住和创业乐活功能为主,形成设施配套完善、居住环境优良的未来城市新区。

总体来说,“十四五”兰州市房地产规划牢牢坚持“住房不炒”这一定位,进一步完善住房保障和供应体系,继续加大房地产市场“去库存”力度,大力推进租赁并举、全面做好老旧小区、“三供一业”改造等惠民工程,推进以人为核心的新型城镇化,努力实现住有所居、住有宜居,促进房地产市场平稳健康发展。(来源:兰州市统计局)

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