购房小知识:购房应了解哪些事项?重庆一手/二手房购房指南说明

     购房小知识:购房应了解哪些事项?重庆一手/二手房购房指南说明。

   1如何做到理性购房?
 
  (1)测算承受力。购房消费一般都采用贷款的方式,所以购房者必须考虑今后每月贷款还款、物业费用等对自己日常经济生活的影响。如果忽略个人的消费能力、盲目追高,反而有可能会降低生活质量。
 
  (2)选择地域。根据自己及家人的生活工作实际需要,综合考虑周边环境、交通、下一代的教育等因素,选择合适的地域。
 
  (3)选择房型。根据自己及家人的心理特点、生活工作需要,生活空间、工作空间、公共空间、支付能力等,估算房型和面积。
 
  (4)框定单价。结合上述条件大致框定心理价位。
 
  (5)收集信息。收集有关楼盘信息和相关法律政策信息等,做到心中有数。可仔细参看各媒体的物业广告信息,也可在相关网站查询。
 
  (6)眼见为实。对手头积累的资料进行综合比较后,必须到现场看房,并且要在时段、气候、人文、自然环境等各种条件下进行全面比较和了解。
 
  2购买期房时如何规避风险?
 
  (1)会看项目。
 
  对于开发企业推出的这个园、那个苑,不要被迷惑。如果以为“某某花园”就一定是个花园,那可能就错了。
 
  (2)会识地理位置。
 
  房地产广告中标有位置示意图的应对照地标,在真正的地图上查找,才会掌握楼盘的实际位置。
 
  (3)看清价格。
 
  购房人应弄明白房地产广告上的价格是均价还是起价。如果是起价,则是楼盘房屋的最低价格,而实际价格会因楼层、朝向、户型等因素而增加。
 
  (4)会辨外观图。
 
  将漂亮的外观图看清楚,是实景图还是效果图。千万别将效果图看成实景图。
 
  (5)别迷信户型图。
 
  户型图对购房人有很大吸引力,但可别被它迷住,应亲自去看一看。因为有的户型图比例明显不当。
 
  (6)了解开发企业实力。
 
  购房人在选择房屋时,注意选择实力强或信誉好的企业。如果你对广告中列出的东西不了解,别轻易购房,应先了解一下再说。
 
  (7)别被优惠迷惑。
 
  房地产广告中刊登有购房优惠条件的,消费者应多加思考,别被优惠之类的字眼迷惑。
 
  (8)仔细看按揭,算算是否合算。
 
  购房人可根据自己的经济状况选择付款方式,可向专家咨询贷款政策和知识,然后仔细算算哪种方式合算。
 
  3购房者怎样防止虚假售房广告而不使自己受骗上当?
 
  (1)深入实地考察 
 
   购房者到楼盘所在地进行广泛的调查,对楼盘地段位置、环境质量、交通条件、商服设施、建筑质量、房型结构、配套设施、物业管理等方面就可了解得清清楚楚。如果是期房.也应了解工程实际进度、施工情况、预计交房时间等。 
 
  (2)详问房价和付款方式 
 
   作为购房者,应该向房产商问清楚最低价、最高价和平均价及楼层、朝向系数,你感兴趣的房间单价和总价。如果有多种付款方式,自然要把每一种都搞清楚,回来后精打细算,看看哪一种方式对自己最有利。 
 
  (3)订立合同约束 
 
  购房者如果对房产商在广告中的承诺心存疑虑,可要求把许诺条件写入购房合同。购房合同是购房人与房地产商签订的具有法律效力的文件,房产商如不能履行合同或不能按合同规定履行,就应承担违约责任。
 
  4开发企业未取得《商品房预售许可证》前能否以放号、发放会员卡等方式收取订(定)金、诚意金等购房款性质的费用?
 
  开发企业未取得《商品房预售许可证》前,不能采取放号、认订、登记发放会员卡和VIP卡等各种方式收取订(定)金、诚意金等购房款性质的费用。
 
  5签订商品房买卖合同前应注意的事项?
 
  (1)审查开发企业是否具有商品房预售许可证,这表示开发企业是否具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。
 
  (2)采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款认真填写。
 
  (3)注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等,如发现条件不对等的可提出意见。
 
  (4)分清房屋暂测和实测面积。对暂测面积和实测面积如有差异应提出意见,并写入正式合同的有关条款或增写条款。
 
  (5)房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。
 
  (6)认准交房日期是否确定,将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发企业不能按时交房所需承担的责任。
 
  (7)为了防止开发企业将已抵押的房产再出售,在签合同时,可到各区的交易所查询房产是否被抵押。
 
   6购房者买房前如何查询自己所购房屋是否已出售,有无司法查封、抵押等限制情况?
 
  购房者要了解所购房屋是否已出售,有无抵押、司法查封等限制情况,可以到商品房所在地的房地产交易所查询或登陆交易所网站查询。
 
  7房地产开发企业在售房现场应公示哪些证件?
 
  房地产开发企业在售楼现场应公示《商品房预售许可证》,《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售测绘报告书》等证件。
 
   8什么是商品房销售联机备案?
 
  商品房销售联机备案是开发企业在销售房屋前,先向房屋所在地的房地产交易所申请建立楼盘表,通过计算机系统管理开发企业所售楼盘,当购房者与开发企业签订商品房买卖合同后,应立即在售楼现场通过联机备案系统打印联机备案单。实行联机备案可保护购房者的权益,防止“一房二卖”等情况的发生。尚未实行联机备案的地区,买卖双方签订商品房买卖合同后,买卖双方应共同在合同签订之日起十日内向房屋所在地的房地产交易所申请办理合同登记备案。经登记备案的商品房买卖合同受法律保护。
 
   9什么是商品房销售网上签约?
 
  我市从2006年10月8日起,主城区对新批准的商品房预售项目,全面推行网上签约制度。商品房销售网上签约是开发企业在销售房屋前,先向市国土房管局信息中心、房屋所在地的房地产交易所申请入网及建立楼盘表,通过计算机系统销售房屋,当购房者和开发企业签订合同时,直接登陆市国土房管局信息网,在网上直接将合同的所有内容拟定好,并经购房者同意和设置密码后提交到市国土房管局信息中心数据库,再由开发企业打印合同。这种制度的推行,一方面强制开发企业使用该系统,不允许开发企业与购房者手签合同(如不使用网上签约的打印合同,房交所将不予受理登记),另一方面也要求购房者通过网上签约主动了解该项政策,及时保护自己的权益。
 
  10商品房销售以什么面积作为计价依据?
 
  根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》(重庆市人大常委会194号公告)的规定,商品房销售应以套内面积作为计价依据。
 
   11买卖双方在履行合同中出现争议应如何处理?
 
  根据《合同法》的有关规定:买卖双方在履行合同中出现争议,双方应协商解决。协商不成时,买卖双方应按合同争议的解决方式选择向仲裁机构申请仲裁或向人民法院申请诉讼。
 
   12是否能以未成年人的名义购买房屋?
 
  因未成年人不具备民事行为能力,以未成年人的名义购买房屋,须持有法定或指定监护人的证明,房地产权属登记部门方能办理合同及权属登记。
 
   13办理买卖合同登记后,经双方协商达成一致需解除合同、撤消登记,买卖双方是否应共同到房地产交易管理部门申请办理?
 
  解除合同、撤消登记涉及双方当事人的权益,当合同双方当事人需要解除合同、撤消登记时,买卖双方应持终止合同协议书等资料共同到房地产交易管理部门提出申请后,经审查符合要求后方能撤消合同备案登记。
 
   14开发企业擅自改变商品房的户型、结构、建筑设计等,购房人应向哪些部门投诉?
 
  根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》的规定,开发企业改变商品房户型、结构、建筑设计,应经规划等部门批准,并应在十日内通知购房人。未按规定擅自改变的,购房人可向规划行政主管部门投诉。
 
   15开发企业交房时,开发企业应向购房人出示哪些手续?
 
  开发企业将商品房交付使用时,应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》,交付住宅的还须提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。如未出示一证两书,购房者可拒绝接房并向建设行政主管部门投诉。
 
   16购买商品房现房前应做些什么?
 
  购房应先了解开发企业是否已取得《房地产权证》,并同时了解所购买的房屋是否有已出售、抵押、查封等限制情况。购房者可以到商品房所在地的房地产交易管理部门查询或登陆房地产交易管理部门网站查询。
 
   17购买二手房时应注意哪些事项?
 
  购买方选定二手房以后,在与出售方签订合同付房款以前,购买方应先确认出售方是否已取得房地产权证,并通过到房屋所在地的房地产交易管理部门或登陆房地产交易管理部门网站查询所购房屋权属状况和是否有抵押、查封等限制情况。在确认相关情况后,再与出售方签订合同,并及时到房地产交易管理部门办理转让过户手续。
 
   18租赁房屋是否应向房地产行政管理部门申请合同登记备案?
 
  根据《城市房屋租赁管理办法》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》等法规的规定,房地产租赁双方应依法签订书面合同,租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明和租赁合同向房屋所在地的房地产行政管理部门申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的合同,不能对抗第三人。 

     购房应了解哪些事项?购房应了解的事项有:

  第一、密切研究政策动向,提防相关陷阱。有的购房者在年初买房,已经按照20%的调控前政策付清首付,结果由于后来政策变化,导致房子没买成。
 
  第二、远离投资风暴中心,比如北上广和海南这些高热区域,长期的无法确定的远景和目前的实际问题。
 
  第三、贷款购房三要点:一是首付承担能力,二是贷款政策的稳定程度,三是预留至少三年的贷款还款准备金。
 
  第四、远期规划风险很大。要特别提防远期规划。
 
  第五、投资性商业商务公寓,很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题,目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带,客户购买后很多权益得不到保障。
 
  第六、预售合同条款要字斟句酌地研究。
 
  第七、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细。
 
  第八、关于学区房要谨慎,目前很多消费者买房最关注的就是教育,所谓的学区配套,这方面一定要事先做充分扎实的调查研究,这方面千万不要轻信广告的迷人表白,而应该踏实前往教育主管部门一探虚实。
 
  第九、尽量避免购买“地王”周边的商品房,因为地王往往是一种炒作出来的价值,本身并不代表地段一定就是最佳或者最具升值潜力。
 
  知识拓展:
 
  房屋买卖的法律适用问题:
 
  (一)相关法律、行政法规的适用
 
  商品房买卖合同是民事合同的一种,关于民事行为法律效力以及法律责任等应当适用《民法通则》的相关规定。
 
  商品房买卖合同属于特殊的买卖合同,我国没有专门的法律对其进行规范,在商品房买卖的基本原则上,应当准用买卖合同的有关规定。《合同法》第 174条规定,法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。所以《合同法》中有关买卖合同的规定在审理商品房买卖合同纠纷中可以参照适用。
 
  商品房买卖的标的物是不动产,而不动产有相应的法律制度予以调整,与动产买卖有所区别,因此,在商品房买卖中不仅要适用合同法的有关规定,还要受一些不动产相关法律的调整,如《城市房地产管理法》等。
 
  因为商品房买卖的标的物是一种不动产,它只能附着于土地上,而土地在我国只属于国家所有或者集体所有,房屋的所有人一般只能对房屋占用范围内的土地享有使用权而不是所有权,房屋买卖合同要受到土地使用权出让合同的制约,其内容必须符合土地使用权出让合同规定的期限和开发条件等,不得超越土地使用权出让合同的规定。所以商品房买卖合同纠纷的法律适用中,还应当注意我国对土地使用权管理方面的法律规定的适用。
 
  (二)相关司法解释的适用规范
 
  依《商品房买卖解释》第28条规定,该解释自2003年6月1日起施行。《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,《商品房买卖解释》公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用《商品房买卖解释》的规定;《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷,在《商品房买卖解释》公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用《商品房买卖解释》的规定;《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定。

         一手房购房指南说明:
 
  1、在选房过程中,如果您所购买的是现房,您可以直观地看到房屋的结构、户型,但如果是期 房则只能够以户型图来作为选房的依据了。
 
  2、您向开发商或代理商支付一定数额的订金并签订房地产认购书。
 
  3、如果您选择的是一次性付款方式的话,可以根据开发商要求分几次付清全部房款,开发商向您 开具付清全部楼款发票。
 
  4、如果您选择的是按揭贷款的话,那么您应交付一定成数(一般不少于2成)的首期款,并签署正式的房地产买卖合同(现售或预售)。
 
  5、在开发商取得竣工验收证明书后会向您发放入伙通知书,要求您在接到通知书之日起若干天之内若无异议,即可入住。
 
  6、由开发商到有关部门交纳税费(通常税费是由开发商向您提前代收),办理房地产证。
 
  一手楼选购的注意事项
 
  1、选房基本因素
 
  ■ 地段 ■ 价格 ■ 周边市政规划 ■ 环境、配套 ■ 房屋结构、朝向 ■ 物业管理
 
  2、购房三要素
 
  ■ 开发商的信誉 ■ 价格不是唯一因素 ■ 良好的物业管理很重要
 
  3、了解以下几个重要的建筑参数
 
  容积率——楼盘全部建筑面积与建设用地之比。
 
  绿化率——“绿化率”一词并不是规范的用词,准确的应为“绿化覆盖率”,即指绿化垂直影面积之和与小区用地之比,树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿入率。
 
  层高——从当层楼板百到上层楼板面之间的距离。
 
  净高——层高减去楼板厚度的高度,是您站在房屋当层所视的高度。
 
  框架结构——房屋的承重体系为柱子。
 
  剪力墙结构——以部分墙体代替柱子作承重体系。
 
  房屋建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积
 
  公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
 
  4、挑选户型应注意:挑选户型时至少需要以下几种图:规划图、单元平面图、户型平面图,您可以向楼盘销售人员索取。
 
  规划图——反应了小区的规划布局,这直接关系到所挑选户型的具体位置,涉及到环境、
 
  交通、服务设施等多方面因素;
 
  住宅单元平面图——体现了一个信宅单元中几种不同户型的布局,他们之一间的关系可能影响到住宅的使用。
 
  户型平面图——描述了一套住宅的面积与房间布局,其尺寸、位置、限制、相互关系等基本参数体现了住宅的基本功能和经济性能。
 
  5. 买房须看:“五证”——开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。一般情况下,您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》就可以了。

      《二手房买卖服务指南》

随着房地产市场的不断发展,二手房交易市场也日趋活跃。广大市民通过购买二手住房,实现住房梯级消费,改善居住条件的行为也日益成为房地产市场的重要组成部分。在此过程中,由于对现行二手房交易政策法规不了解,对二手房买卖中应注意的关键环节不清楚,往往导致矛盾和纠纷。特别是二手房买卖绝大部分是通过房地产经纪机构完成的,如何选择合法的房地产经纪机构,了解掌握房地产经纪机构的责任和义务,确保二手房交易安全是二手房交易中当事人应特别注意的问题。
 
  为帮助广大市民了解二手房交易政策,保障自己的合法权益,重庆市房地产展示交易会组委会结合2011年国家出台《房地产经纪管理办法》,针对二手房交易中应注意的环节和存在的风险,就广大市民朋友关心的问题给予介绍和提示,以帮助大家选择房地产经纪机构、了解权利义务、防范交易风险。
 
  二手房交易应注意的六大环节
 
  很多市民朋友在购买二手房时,选择通过房地产经纪提供专业服务撮合成交,但是,对二手房交易过程中存在哪些主要环节,在每个环节如何避免可能出现的交易风险,仍不很清楚。通常,二手房交易中应当注意以下环节。
 
  1、委托环节
 
  通过选择规范、专业的房地产经纪机构,选择高素质的房地产经纪人员拓宽交易渠道、提高交易效率、规避交易风险、保障交易安全。
 
  2、看房环节
 
  通过实地看房,选择适合居住需求的二手房。
 
  3、议价环节
 
  通过房地产经纪人员的专业服务,在自愿、公平、公正原则下洽商房屋成交价格,达成交易意愿。
 
  4、签约环节
 
  交易双方在房地产经纪人员的帮助下,签订二手房居间合同、按揭贷款服务合同、权证代办服务合同等交易相关合同。
 
  5、登记环节
 
  交易双方按合同约定,前往房屋所在地土地房屋权属登记中心办理产权转移登记手续、抵押登记手续等。
 
  6、交房环节
 
  交易双方按合同约定,在办理好水、电、气等相关费用缴接和随附物品清点等手续后,交接房屋。
 
  二手房交易的常见风险和表现方式
 
  如何避免二手房交易风险
 
  就上述常见风险,广大市民可以采取:“一看”、“二查”、“三签约”、“四不轻信”的方式来避免。
 
  1、“看”
 
  看,一是看房地产经纪机构是否合法合规,是否具备《工商营业执照》、《房地产经纪机构资质证书》、《房地产经纪机构备案证明》;二是看房地产经纪人员是否注册,是否具备《房地产经纪人注册证书》、《房地产经纪人协理资格证书》相关注册信息;三是看收费和服务公示,房地产经纪机构应当在经营场所公示其收费项目、依据、标准和对应服务项目、内容、标准,未公示收费项目的,不得收费。
 
  2、“查”
 
  “查”,一是查询所购房屋权属状态,购房人可通过向房屋所在地交易登记中心查询,确认该房屋是否存在抵押、查封等权利转移受限制的情况;二是查询所购房屋座落是否与所看房屋一致,以免买错房;三是查询所购房屋面积是否与产权证一致,以免买到“缩水”房;四是查询市政配套是否齐全,是否通气,是否按商业物业缴纳水、电费;五是查询房屋质量是否存在重大瑕疵,如房屋承重结构被改动、楼板或墙壁渗水、隐蔽管线破损、下水管道锈蚀、户外电线老化等。
 
  3、“签约”
 
  “签约”,一是签订任何书面协议要经房地产经纪机构盖章和房地产经纪人员签字;二是签订《认购协议》的,应注意关于“诚意金”在何种约定条件下转为“定金”的描述;三是签订《居间服务合同》的,只需支付居间服务佣金;四是房地产经纪机构提供按揭服务、权证代办服务等其他服务项目的,需经当事人书面同意并另行签订书面服务合同。
 
  4、“不轻信”
 
  “不轻信”,一是不要轻信“歪中介”,切勿委托证照不齐,没有备案的房地产经纪机构;二是不要轻信口头承诺,任何重要约定要签订书面协议,并经房地产经纪机构盖章,持证房地产经纪人员签字;三是不要轻信私下服务,房地产经纪人员流动性大,不能单独承揽业务,难以承担交易风险;四是不要轻信委托公证,因为办理委托公证和不让真实业主与购房人见面是房地产经纪机构制造信息不对称,“吃差价”的常见手段。
 
  如何选择规范的房地产经纪机构
 
  合法机构看证照
 
  在我市,一家合法房地产经纪机构及其分支机构应取得工商营业执照、房地产经纪机构备案证明。
 
  其中房地产经纪机构及其分支机构营业执照应当具有独立法人资格,年检合格,有房地产经纪经营范围;房地产经纪机构及其分支机构在取得重庆市国土资源房屋评估和经纪协会资质证书后应当到经营所在地房地产行政主管部门备案,取得备案证明。
 
  如何选择职业房地产经纪人员
 
  合格人员查注册
 
  根据《房地产经纪管理办法》规定,房地产经纪人员只有全国房地产经纪人和地方房地产经纪人协理两种,考试取得房地产经纪人员职业资格后,必须经注册才能开展房地产经纪业务活动。
 
  在我市,重庆市国土资源房屋评估和经纪协会是唯一经授权,开展全国房地产经纪人注册初审和重庆市房地产经纪人协理注册管理的机构。
 
  消费者选择房地产经纪人员提供专业服务的,可要求该人员出示经注册的相关证书或向重庆市国土资源房屋评估和经纪协会咨询核实该人员是否经合法注册。
 
  哪些房屋不能交易
 
  权属清晰无限制
 
  未取得房地产权证、已发布拆迁公告、经济适用住房购买未满五年的房屋不能交易;房屋有抵押、查封等权利转移受限制的需其受限制情况被解除后方可交易。当事人于居间合同签订前,到房屋所在地交易登记中心查询其权属状况。
 
  如何防止“买错房”
 
  房屋座落要一致
 
  购房人在签订看房承诺书、实地看房、签订居间合同、办理权属登记手续时,要注意查验并确保所购房屋座落号一致,才能最大限度保障不会购非所屋。具体方法包括:向物业管理公司核实房屋门牌,查验房地产权证座落、向房屋所在地交易登记中心查询。
 
  如何识别房屋瑕疵
 
  实地看房细查勘
 
  查看承重墙、梁、柱等主要承重构件是否存在破损、裂隙;天花板四角、卫生间顶面是否存在渗水的痕迹;隐蔽管线是否存在破损、维修痕迹;下水管道防锈层是否新刷,锈蚀程度如何;入表电线是否杂乱、老化。
 
  如何防范乱收费
 
  收费项目看公示
 
  房地产经纪机构经营场所必须公示收费项目、依据、标准及其对应服务项目、内容、标准,房地产经纪机构只能按其公示项目收费,所有未公示的收费项目,当事人有权拒绝支付。
 
  服务收费签合同
 
  签订《房屋居间服务合同》只能收取居间服务佣金。房地产经纪机构提供按揭服务、权证代办服务等其他服务项目的,需经当事人书面同意并另行签订书面服务合同,并约定服务项目、内容、要求、完成标准、服务费用及支付方式方可收费。
 
  按约完成付费用
 
  房地产经纪机构未完成合同约定事项或未达到约定标准的,不得收取佣金。房地产经纪机构合作开展业务,不得增加佣金。
 
  如何防范“吃差价”
 
  委托公证应慎重
 
  由于房地产经纪机构往往通过业主委托公证的形式,安排利益相关人与购房人签订明显高于委托价的房屋,获取房屋差价,购房人在购买经委托公证由受托人全权办理交易的房屋时应当慎重。购房人可在与房地产经纪机构在签订服务合同前,要求其出具是否与委托房屋有利害关系的书面告知内容。
 
  如何防范交房陷阱
 
  履约交房留尾款
 
  签约时,约定一定金额的交房尾款,拟写家俱电器清单;交房时,移交大修、水、电、燃气、有线电视等相关费用的凭据,办理转接手续,落实户籍迁出承诺。
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