上海存量房交易流程图

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  为进一步规范市场,完善房地产交易规则,上海市房地产交易中心按照“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”的要求,构建“信息流、物流和资金流” 三流合一的存量房交易服务平台。在此平台上,市民可以全程完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续,可以自愿选择平台上的金融、经纪、评估、公证、担保、保险、房贷等服务机构提供的专业服务,可以利用该平台提供的真实交易信息规避信息不对称所造成的欺诈行为,可以利用平台提供的监控系统来规避房地产交割的风险,可以即时跟踪交易状态,同时还能获得平台所提供的最新政策和市场信息。各类存量房交易服务机构可以利用该平台公平竞争,共同发展,共同构建安全、规范、高效和优质的本市存量房交易服务体系。房地产交易中心在存量房交易服务平台中进一步发挥房地产交易登记信息优势,透明市场信息、透明交易信息、透明中介服务信息,透明市场服务产品信息,透明中介机构诚信信息,将市场交易行为和产权(权利)登记同步、可控完成,充分保障市场的交易安全。
  存量房交易服务体系由以下主要系统构成:
  一、房地产交易服务业务受理系统;
  二、房地产金融服务系统;
  三、房地产经纪服务系统;
  四、房地产担保服务系统;
  五、房地产评估服务系统;
  六、房地产交易配套服务系统;
  七、房地产交割监管和监管资金结算系统;
  八、“网上房地产”网站和《二手房》杂志。

       网上房地产交易服务受理处(受理点)是房地产交易中心设立的,为存量房交易当事人提供相关交易登记服务的专门机构,其中网上房地产交易服务受理处提供下列交易登记服务项目:
  一、房地产交易委托上网挂牌;
  二、房地产交易政策咨询;
  三、房地产交易市场信息查询和价格咨询;
  四、房地产登记申请的受理;
  五、网上房地产会员诚信档案等查询;
  六、与房地产交易相关的示范合同文本、流程、费用标准等查询;
  七、房地产交易登记流程监控以及有关手续的代办;
  八、房地产市场信息的收集、统计和分析;
  九、其他与房地产交易相关的服务事项。
 
       网上房地产交易服务受理点提供以下的交易服务:
  一、房地产交易委托上网挂牌;
  二、房地产交易政策咨询;
  三、房地产交易市场信息查询和价格咨询;
  四、网上房地产会员诚信档案等查询;
  五、与房地产交易相关的示范合同文本、流程、费用标准等查询;
  六、其他与房地产交易相关的服务事项。
上海存量房交易流程图

      存量房交易服务平台所涉及的服务项目为利用存量房交易服务平台进行交易的有关当事人提供。
 
  一、交易信息上网挂牌
  下列存量房交易信息,房地产权利人可以向网上房地产交易服务受理处(受理点)提出上网挂牌申请:
  (一)房地产买卖;
       (二)房屋租赁;
       (三)公有住房差价交换。
 
       二、房地产交割监管
       房地产交割监管是指监管机构对房地产交易的产权移转与价款支付以及与产权移转相关的抵押权设立、注销等实行监控,以保障交易双方交易目的实现及银行相关贷款收、付安全的行为。监管行为具体包括:
       (一)房地产转移登记;
       (二)转让人提前归还商业性贷款和(或)个人住房公积金贷款;
       (三)转让人申请注销该房地产已设定的抵押权;
       (四)买受人以该房地产设定抵押;
       (五)转让价款支付和税费交纳。
 
   三、房地产交易登记申请
       下列房地产交易登记手续,有关当事人可以向网上房地产交易服务受理处申请办理:
       (一) 买卖合同和抵押贷款合同的签订;
       (二) 房地产买卖的转移登记申请;
       (三) 房地产抵押权设立和注销登记申请。
 
       四、房地产抵押贷款相关手续申请
       下列房地产抵押贷款的手续,有关当事人可以向网上房地产交易服务受理处申请办理:
       (一) 公积金贷款额度征询;
       (二) 商业贷款的预审批;
       (三) 房地产抵押贷款申请资料传递;
       (四) 首付款支付证明的出具;
       (五) 申请提前还贷。
 
       五、相关交易凭证领取
       下列凭证,有关当事人可向网上房地产交易服务受理处领取:
       (一) 房地产权证书和登记证明;
       (二) 交纳税费的单据;
       (三) 交易结算清单。
 
       六、选择交易服务机构
       下列房地产的交易服务,当事人可以选择网上会员机构有偿提供:
       (一) 房地产贷款服务;
       (二) 房地产居间、代理;
       (三) 房地产评估;
       (四) 房地产担保;
       (五) 其他配套服务。
 
       七、房地产交易信息查询
       下列房地产交易信息,市民可以登陆“网上房地产”网站或者向网上房地产交易服务受理处(受理点)查询:
       (一) 房源信息;
       (二) 会员机构服务信息;
       (三) 服务规则和流程信息;
       (四) 市场信息;
       (五) 交易法规信息;
       (六) 会员机构诚信信息;
       (七) 示范合同文本。

上海存量房交易服务问答
1、如何办理上网挂牌申请
房地产买卖、租赁和公有住房差价交换交易信息上网挂牌的,房地产权利人应当本人到网上房地产交易服务受理处(受理点)提出申请,并提交下列文件:
申请挂牌买卖:
(1)、身份证件(原件及复印件);
(2)、房地产权证书(原件及复印件)。
申请挂牌出租:
(1)、身份证件(原件及复印件);
(2)、房地产权证书(原件及复印件)或公有住房租赁凭证(原件及复印件);
申请公有住房挂牌差价交换:
(1)、身份证件(原件及复印件);
(2)、公有住房租赁凭证(原件及复印件)。
受理处和受理点的详细地址可登陆“网上房地产”网站查询。
2、如何委托他人上网挂牌
房地产权利人委托他人上网挂牌的,应当向受理处(受理点)提交房地产权利人的委托书(原件)和身份证明(原件及复印件)及代理人的身份证明(原件及复印件)。
委托书可以在“网上房地产”网站下载。
3、什么地方可以受理上网挂牌
房地产买卖和租赁交易信息的上网挂牌可以向房地产交易中心设立的任一受理处(受理点)办理。
公有住房差价交换交易信息上网挂牌向房屋所在地房地产交易中心设立的受理处(受理点)办理。
信息上网挂牌是免费的。
4、挂牌信息是否须核查
为保证上网挂牌信息的真实性,受理处(受理点)接受交易信息上网挂牌时,需要审核是否符合房地产交易登记的条件。不符合房地产交易登记条件的,受理处(受理点)不予接受挂牌申请。
5、已经出租的房屋是否可以上网挂牌
已经办理租赁合同登记备案的房屋可以上网挂牌,申请人需提供承租人放弃优先购买权的书面证明。
6、如何寻找下家
挂牌申请人可以选择自行寻找交易对象,也可以委托网上房地产会员经纪机构撮合交易。会员经纪机构名录可以登陆“网上房地产”查询。
自行寻找交易对象的,申请人确定联系人和联系方式后,信息即时可以上网挂牌。
委托经纪撮合交易的,申请人与经纪机构签署经纪合同,经纪机构将经纪合同在受理处(点)备案后,信息上网挂牌。
7、挂牌凭证有什么作用
挂牌凭证是受理处(受理点)受理信息上网挂牌的凭证。房地产权利人可以持该凭证向银行开立结算帐户,还可以持该凭证办理申请挂牌信息变更、续牌和撤牌事宜。
8、 如何网上委托经纪
权利人在申请上网挂牌时,可以候选三个以下网上房地产会员经纪机构,也可以在候选房地产经纪会员中指定房地产经纪人。权利人在候选经纪机构中确定一家机构并与该机构签订经纪合同、经纪机构将此经纪合同在受理处(点)备案后,受理处(受理点)将信息上网挂牌。
9、 挂牌的信息是否可以申请撤销
选择自行寻找下家的,申请人可以自己持身份证件和挂牌凭证至原受理处(点)申请撤消上网挂牌信息;委托经纪的,申请人应当在通知经纪机构后申请信息撤牌。
有利害关系的第三人能够提供房地产权利人之一已死亡证明的,第三人可以持身份证件和挂牌凭证申请撤消网上挂牌。
10、哪些情形受理处(受理点)单方予以撤牌
对于不符合房地产交易登记规定,或者超过挂牌规定时间未续牌以及已经成交的挂牌信息,受理处(受理点)有权单方予以撤牌。
11、上网挂牌期间如何修改挂牌信息
交易信息上网挂牌后,受理处(点)将修改信息的密码交给申请人,申请人凭密码可以对交易价格等自行修改。
委托经纪机构撮合交易的,申请人在申请变更信息内容前应当通知经纪机构,并应持身份证件和挂牌凭证至原受理处(点)申请办理。
12、上网挂牌是否有时间限制
挂牌信息有效期限为二个月,在挂牌截止日到期前三天,当事人可以向原受理处(受理点)提出续期。
13、目前网上房地产的会员银行有那些
目前上海银行、民生银行上海分行、中国银行上海分行、中国工商银行上海分行和中国建设银行上海分行已经成为网上房地产的会员银行,可以向客户提供贷款等相关金融服务。有关会员银行服务的具体流程、内容等请登陆“网上房地产”网站查询。网上房地产目前暂不接受非会员银行的资金监管业务。
14、如何开立结算账户
转让人取得受理处(受理点)出具的挂牌凭证后,在向受理处办理监管和交易登记手续前1日向挂牌凭证上指定银行的储蓄柜面开立结算帐户。帐户开立后,储蓄柜面向转让人出具二联收款帐户确认授权书,其中一联由转让人转交办理监管和交易登记手续的受理处。
受让人办理退款手续的,应当向付款凭证确定的商业银行开立收款帐户。
15、交易意向确定后,何时办理签约、登记、提前还款和贷款等手续
买卖双方达成交易意向后,以下手续可至原挂牌受理处或原挂牌受理点所属受理处同步办理:
(一)签订买卖合同;
(二)签订监管合同;
(三)申请房地产转移登记等手续;
(四)银行贷款额的征询以及相关贷款手续的办理。
如果转让的房地产有抵押的,转让人可以委托监管机构代办提前还款手续。
16、转让人无抵押、受让人无贷款的房地产买卖,当事人应携带哪些资料
转让人需要向房地产交易服务受理处提交下列资料:
(1)、房地产权证书(原件);
(2)、身份证明(原件及复印件2份);
(3)、房屋交易收款帐户确认授权书(原件)。
受让人需要向房地产交易服务受理处提交:
身份证明(原件及复印件2份)。
17、转让人无抵押、受让人需贷款的房地产买卖,当事人应携带哪些资料
转让人需要向房地产交易服务受理处提交下列资料:
(1)、房地产权证书(原件);
(2)、身份证明(原件及复印件2份);
(3)、房屋交易收款帐户确认授权书(原件)。
受让人需要向房地产交易服务受理处提交:
(1)、身份证明(原件及复印件4份);
(2)、户口簿或户籍证明(原件及复印件);
(3)、婚姻状况证明(原件及复印件);
(4)、收入证明(原件);
(5)、公积金帐号(公积金贷款);
(6)、银行要求提交的其他资料。
18、转让人有抵押、受让人无贷款的房地产买卖,当事人应携带哪些资料
转让人需要向房地产交易服务受理处提交下列资料:
(1)、房地产权证书(原件);
(2)、身份证明(原件及复印件4份);
(3)、房屋交易收款帐户确认授权书(原件);
(4)、原抵押借款合同(原件);
(5)、近期银行还款对账单;
(6)、银行要求提供的其他资料。
受让人需要向房地产交易服务受理处提交:
身份证明(原件及复印件2份);
19、转让人有抵押、受让人需贷款的房地产买卖,当事人应携带哪些资料
转让人需要向房地产交易服务受理处提交下列资料:
(1)、房地产权证书(原件);
(2)、身份证明(原件及复印件4份);
(3)、房屋交易收款帐户确认授权书(原件);
(4)、原抵押借款合同(原件);
(5)、近期银行还款对账单;
(6)、银行要求提供的其他资料。
受让人需要向房地产交易服务受理处提交:
(1)、身份证明(原件及复印件4份);
(2)、户口簿或户籍证明(原件及复印件);
(3)、婚姻状况证明(原件及复印件);
(4)、收入证明(原件);
(5)、公积金帐号(需公积金贷款);
(6)、银行要求提供的其他资料。
20、转让人如何办理提前还款、申请抵押注销手续
转让人委托监管机构办理提前还款的,转让人应填写以下资料:
(1)、 申请提前还款授权委托书;
(2)、 提前还款申请书;
(3)、 个人住房贷款扣款帐号变更申请书;
(4)、 储蓄帐户自动转帐付款授权书;
(5)、 有条件注销抵押登记申请书;
(6)、 抵押注销委托书。
21、受让人如何办理贷款、抵押登记手续
(1)、受让人可以在双方达成交易意向后,提前至办理监管和交易登记手续的受理处办理贷款预申请事宜(针对贷款额度较大、贷款成数较高的客户);也可以在签约日办理。
(2)、确认借款计划:受让人至受理处填写《个人住房贷款查询联系单》,由受理处传真至贷款银行,贷款银行当场查询商业贷款、公积金可贷额度、期限和信用报告,填写查询单,并传真回受理处,受让人根据查询结果填写借款申请书。
(3)、预申请借款:受让人填写个人住房借款申请书,受理处将借款申请书传真给受让人贷款支行(申请书在借款人贷款签约时由受理处交贷款银行)。
(4)、贷款银行向监管机构出具预审批意见:受让人贷款支行进行贷款预审批工作后,将预审批结果通知书传真至受理处。
若银行同意贷款,由受理处通知受让人;若银行调整贷款金额或期限或不同意贷款,受理处应通知转让人和受让人对原先约定的付款计划、合同等作相应调整。
(5)、签订借款合同和办理抵押登记
22、贷款合同何时签署
受理处接到银行贷款预审通知并查核首付款到帐后,通知受让人及共有人、贷款银行到受理处办理贷款和抵押登记手续。
23、受让人如何付款
受让人按照付款凭证要求到付款凭证指定银行的营业网点付款,指定银行营业网点地址可以登陆“网上房地产”网站查询。
24、监管机构对哪些房地产交割行为进行监管
房地产交割监管是指监管机构对房地产交易的产权移转与价款支付以及与产权移转相关的抵押权设立、注销等实行监控,以保障交易双方的交易目的实现及银行相关贷款收、付安全的行为,包括:
(1)、甲、乙双方因房地产买卖、抵押应当交纳的有关税、费;
(2)、甲方提前归还商业性贷款和(或)个人住房公积金贷款;
(3)、甲方申请注销该房地产已设定的抵押权;
(4)、乙方以该房地产设定抵押权。
25、监管资金内容:
监管机构下列房地产交易的费用进行监管:
(1)、交易价款(全部房款或部分房款);
(2)、交易税金(契税、合同印花税等);
(3)、交易登记规费(登记费、交易手续费、图纸费等)。
(4)、其他保障交易成立的价款和费用。

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