三明加强物业管理若干措施

2022-01-24 22:26
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综合报道

最新三明购房房贷落户安居政策汇总三明市城市管理局关于印发加强物业管理若干措施的通知：2021年6月30日三明市城市管理局根据《中共三明市委办公室三明市人民政府办公室印发<关于加强城市社区治理的若干措施>的通知》(明委办发〔2020〕12号）要求，现将《关于加强物业管理若干措施》印发给你们，请认真组织实施。

　　物业管理是城市治理的“小切口”，事关大民生，为贯彻落实《中共三明市委办公室、三明市人民政府办公室关于加强城市社区治理的若干措施的通知》（明委办〔2021〕12号）精神，进一步推进物业规范化管理，建立物业管理“居民主体、整合资源、社区指导”常态长效机制，结合我市实际，制定如下措施。

　　一、建立物业管理引入机制

　　（一）实行小区分类管理。由各县（市、区）负责，组织街道（乡、镇）、社区，将辖区内的所有楼栋划分成若干小区，按照有物业管理小区、封闭式或边界清晰开放式小区、边界不清晰或楼栋数较少且相邻较远的其他无物业小区3种类型划分，实施分类管理。

　　1.有物业管理小区。进一步提升现有物业服务质量，细化明确物业服务企业、业主的责任和义务，推动小区管理更加规范有序。

　　2.封闭式或边界清晰开放式小区。采取全部引进专业物业企业管理。开放式小区如引进专业物业企业条件不成熟，可委托准物业服务管理给予一定保障的基本物业服务。

　　3.对边界不明晰或楼栋数较少且相邻较远的其他无物业小区。采取就近向周边有物业服务的小区物业服务企业购买服务、接受准物业服务管理或业主自聘人员管理等方式进行管理。

　　（二）完善业主自治组织。这是物业管理的关键环节，针对3种类型小区，分别组建业主委员会（自管会）和业主监事会：一是有物业服务的小区，由街道（乡、镇）、社区指导组建业主委员会和监事会，规范物业服务企业服务行为；二是对封闭式或边界清晰开放式无物业服务小区，由街道（乡、镇）、社区指导组建业主委员会和监事会；三是对边界不明晰或楼栋数较少且相邻较远的其他无物业小区，不具备业委会成立条件的，街道（乡、镇）、社区指导组建业主自管会和监事会。同时，加强业主委员会管理，制定出台业委会选举和管理办法，明确财务公示、管理、监督制度，进一步细化明确业主委员会和业主监事会候选人资格、排查方法、业主委员会工作职责以及业主委员会成员准入退出机制。

　　（三）开展事前评估和组织选聘。依据《物业管理条例》等法律法规，事前对小区服务等级、收费标准、服务重点难点事项等进行分析评估，由属地、街道（乡、镇）组织审核把关，物业主管部门配合，安排专业人员出具专家评估报告，并成立所属街道（乡、镇）工作人员为组长的选聘工作小组，通过考察、测评和竞争性谈判，选聘物业服务企业开展服务。

　　（四）组建国有物业服务企业。各县（市、区）分别组建国有物业服务企业，对未实行业主自主管理又未聘请物业服务企业管理的小区，鼓励国有物业服务企业参与，实施准物业服务管理。

　　二、规范物业服务内容和标准

　　（一）采用专业物业服务企业管理。物业服务内容和标准应以《福建省物业服务合同》（范本）为蓝本，结合小区实际和业主需要起草草案，由属地、街道（乡、镇）负责指导监督，物业主管部门配合，业主委员会和物业服务企业协商，并召开业主大会表决通过。

　　（二）采用业主自主管理。由业委会或自管会通过协商方式自主决定本小区范围内的公共物业管理事项，可参照准物业服务管理的“四有”标准（即：有基本的卫生保洁、绿化养护、安全防范及特定项目公共维修服务），根据小区实际，制定业主自管服务内容。

　　（三）采用准物业服务管理。对未实行业主自主管理又未聘请物业服务企业的小区，鼓励国有物业服务企业参与小区管理，按照“四有”标准对小区实行准物业管理，提供基本物业服务。准物业服务参照《三明市区平台住宅前期物业服务等级指导性收费标准（试行）》中四级服务标准进行收费。

　　三、强化物业服务监督管理

　　（一）建立党建引领机制。推进小区、物业服务企业建立党组织，由各县（市、区）负责，组织街道（乡、镇）、社区引领小区党员业主竞选业委会成员，写入《小区管理规约》《业主委员会选举办法》《业主委员会章程》等，并召开业主大会表决通过。同时探索建立选派机关优秀党员干部到社区担任党建工作指导员机制，推进“近邻党建”工作，落实社区党建联席会机制，推行小区党组织领导下的“两议两评两公开”工作法，将党的建设融入到小区自我管理、自我服务的全过程。

　　（二）建立联动管理机制。建立社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业共同参与管理的“四位一体”小区服务管理机制，定期联合接待居民，了解居民诉求，并由街道（乡、镇）牵头定期召开工作例会，研究居民诉求，通过会议、公示栏、微信群等平台向居民告知办理结果。

　　（三）建立数字化管理机制。建立城市社区“1+N”数字治理平台，融入e三明和数字城管平台，设立物业管理专门模块，将小区物业管理问题需导入至数字化管理平台，由平台进行转办、督办、反馈，同时定期召开线上联席会议，分析研判小区物业管理问题数据，对小区各项事务进行通报，沟通协调小区问题，共同解决物业纠纷。

　　（四）探索物业管理费收支分离制度。由梅列区、三元区先行先试，将梅列区水榭新城、森邻人家、中央领域以及三元区康城郦景、三水小区、江滨豪园等6个小区列为试点小区，依法依规建立社区专户托收、街道（乡、镇）考核、分类拨付的物业管理费收支分离模式，适时全市推广，解决小区物业管理费收取难问题，促进物业服务企业提升服务质量。

　　（五）规范物业管理队伍建设。增加物业行业管理方面人员配备，鼓励有能力、有公心、热心小区建设管理的公职人员、退休人员、党员同志参加小区管理组织，同时强化小区管理组织人员的教育培训，提高小区管理人员的业务素质和管理水平。

　　（六）加强业主的正面宣传引导。依托小区党支部（小组）和在职党员进社区，关注各类小区舆情动态，防止以开发商遗留历史问题、物业管理具体问题为名进行负面舆论炒作，引发群体性上访事件，积极引导居民形成互帮互助、和睦共处、热心参与管理等舆论主流。

　　四、完善物业服务考评

　　（一）开展年度物业服务质量考评。进一步修改完善物业服务质量考评办法，增加街道、社区（居委会）、小区业委会考评权重，并把物业合同履行情况纳入物业服务质量考评。建立“县（市、区）初评、市复评”考评制度，每年定期由市城管局牵头，组织各县（区、市）依据物业服务质量考评办法开展初评，市城管局成立考评组，在各县（市、区）初评基础上进行复评，最终考评成绩由市城管局发文通报，按年度考评成绩对应发放考评公示牌。

　　（二）建立物业服务企业综合信用评价体系。一是将考评结果作为物业服务企业星级评定和信用评价依据，纳入福建省物业服务企业综合信用评价平台。二是对星级评定四星级以上小区授予荣誉牌，对守信、失信物业服务企业分别奖励、扣减企业信用分，将多次考核不合格物业服务企业列入物业服务行业“黑名单”，限制其物业服务相关活动。三是实施积分制管理办法，以考评结果为依据加减积分，在物业服务企业选聘时纳入综合评聘内容之一，作为物业服务企业引入条件，得分高者优先考虑。

　　（三）建立物业管理通报表扬制度。对评定优秀业主委员会、物业服务企业以及为小区物业管理事务做出贡献的热心业主给予通报表扬，并与市民文明积分相挂钩，鼓励业主委员会、物业服务企业以及业主积极争先创优，发挥示范引领作用。

三明物业管理

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