郑州市土地出让管理工作实施细则

一、制定背景

 

为深入贯彻党的十九届五中全会精神，坚定不移落实房地产长效机制，加强土地出让管理，进一步提升土地出让组织效率，合理确定土地出让价格，加强房地产市场调控，确保新形势下房地产市场持续、健康、稳定发展。1月5日，市政府印发了《关于加强土地出让管理工作的意见》（郑政〔2021〕4号），为贯彻落实文件精神，加强土地供应计划管理、市场价格体系管理、土地市场调控管理，我局依据相关法律法规，起草制订了《郑州市土地出让管理工作实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》），明确了操作流程和责任主体。市资源规划局、市政府办公厅先后征求了相关局委、开发区管委会和区县（市）政府意见，并结合意见进行了修改完善。

 

二、《实施细则》适用范围

 

本《实施细则》主要适用于郑州市市内五区。四个开发区、上街区和各县（市）可结合本地实际，制定实施办法。

 

三、《实施细则》主要内容

 

《实施细则》共分为土地供应计划管理、市场价格体系管理、土地市场调控管理和附则共四章五十条。

 

第一部分为土地供应计划管理部分。主要包括年度土地供应计划的组织运行、编制程序、时间节点、规范标准等内容。市人民政府统筹安排全市土地供应计划编制工作，各开发区管委会，区县（市）人民政府根据全市统一安排开展相关工作；各级资源规划部门为土地供应计划的编制主体，市资源规划部门统筹编制全市年度土地供应计划，各开发区、区县（市）资源规划部门负责本辖区内土地供应计划编制工作。市资源规划局提请市政府于每年10月31日前发布编制年度土地供应计划通知，年度土地供应计划优先保障重点项目、重要产业和公共租赁住房建设用地需求，充分体现产业发展导向，落实租售并举的住房保障制度，明确“标准地”出让占比要求等。年度土地供应计划突出对总量、结构的控制，会同相关部门编制完成后，经市土地供应协调决策小组审议，报市政府批准，并于每年3月份前对外公布。根据经济发展和市场需求变化，确需调整年度土地供应计划的，应报市人民政府批准后，重新对外发布。年度土地供应计划形成后，由市级合理分解形成四个开发区、市内五区、上街区、中牟县、新郑市和荥阳市的季度土地供应计划，经市土地供应协调决策小组审议后下发执行；其余县（市）可以根据年度土地供应计划自行分解形成季度土地供应计划。季度供应计划要具体到宗地，重点突出对布局和时序的合理安排。未列入季度土地供应计划内的经营性用地不得在本季度内完成供应。

 

第二部分为市场价格体系管理部分。主要包括市场指导价的制定与更新、基准地价的更新、土地价格评估和增加剩余法评估等具体要求。市场指导价制定完成后，自第二年起于每年年底前完成修订工作，由财政部门合理确定采购方式选定修订技术服务单位，保障修订工作按时完成；基准地价更新工作每三年组织一次；剩余法评估的合理利润值原则上控制为10%，2021年在郑东新区、经开区、高新区，以及市内五区非城改项目储备用地先行试用；试行期限届满前组织完成试行情况评价，将评价结果和推广建议报请市政府审议。

 

第三部分为土地市场调控管理部分。主要包括土地供应动态调控数学模型构建、网上使用权交易规则等内容。依托电子政务外网搭建全市统一的土地供应动态调控数学模型，建设土地供应管理网上会商系统，纳入城市大脑（三期）项目统一实施，以土地供应管理一“事件”，接入全市“一网统管”平台。动态调控数学模型实现数据即时提取和更新，数据应与住房保障、资源规划部门部级业务系统的数据保持一致，具备对基础数据的分析与预测功能，直观呈现全市各区域房地产市场运行现状，能够结合土地供应的计划安排预测出相关指数的变化情况，涉及部级监控指数的与监测指数的生成算法保持一致，满足房地产调控“稳预期”的要求。动态调控数学模型和网上会商系统应做到共享复用，向土地供应相关部门开放服务账号和应用端口，为土地供应计划和方案的编制、会审和审定提供应用支撑。全市范围内住宅用地可采取“限地价、竞自持”、熔断后摇号或熔断后转为一次竞地价方式出让。采取“限地价、竞自持”、熔断后摇号方式出让的，报（竞）价首次达到挂牌起始价的130%时熔断。郑东新区、经开区、高新区以及市内五区非城改项目储备用地，采取“限地价、竞自持”或熔断后摇号方式出让；城改项目用地采取熔断后转为一次竞地价方式出让，竞价规则按现行规则继续执行。全市范围内商服和产业用地采取“价高者得”方式出让，商服和产业用地的竞价规则按现行规则继续执行。住宅用地及兼容住宅的用地土地出让竞买保证金缴纳比例为挂牌起始价的50%，其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例为挂牌起始价的20%；合同签订后5个工作日内将竞买保证金转为土地出让金。“限地价、竞自持”出让的起始自持比例为2%、自持比例增幅为1%、起始配建面积为200平方米、配建面积增幅为50平方米。对于新规定的“限地价、竞自持”或熔断后摇号方式，分为挂牌报价和限时竞价或摇号两个环节，明确了两种竞买模式下的交易流程和竞得人确定方法。

 

第四部分为附则部分。主要为市内五区出让或划拨后土地处置事宜下放以及事权下放后相关责任界定，四个开发区、上街区和各县（市）可结合本地实际，制定实施办法。

 

四、解读机关和解读人

 

解读机关：郑州市自然资源和规划局



媒体解读：郑州市自然资源和规划局了解到，该局起草的《郑州市土地出让管理工作实施细则(试行)》，目前已发布。自发布之日起实施。

 

据了解，该细则是为贯彻落实《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》（郑政〔2021〕4号），加强土地供应计划管理、市场价格体系管理、土地市场调控管理。主要适用于郑州市市内五区、四个开发区、上街区和各县（市），明确可结合本地实际，制定实施办法。

 

《实施细则》明确操作流程和责任主体，包括土地供应计划管理、市场价格体系管理、土地市场调控管理和附则。其中土地供应计划管理部分，主要包括年度土地供应计划的组织运行、编制程序、时间节点、规范标准等内容。市场价格体系管理部分，主要包括市场指导价的制定与更新、基准地价的更新、土地价格评估和增加剩余法评估等具体要求。土地市场调控管理部分，主要包括土地供应动态调控数学模型构建、网上使用权交易规则等内容。依托电子政务外网搭建全市统一的土地供应动态调控数学模型，建设土地供应管理网上会商系统，纳入城市大脑（三期）项目统一实施，以土地供应管理一“事件”，接入全市“一网统管”平台。附则部分主要为市内五区出让或划拨后土地处置事宜下放以及事权下放后相关责任界定，四个开发区、上街区和各县（市）可结合本地实际制定实施办法。

 

《实施细则》还明确，市住房保障部门应在土地评估前出具住宅用地的土地出让前置条件，明确合理销售参考房价（毛坯房价格和装修价格），可按周边实际销售价格的10%浮动确定；地价评估时采用剩余法的合理利润值原则上应控制为10%。销售参考房价随土地出让公告一并公示，土地出让成交后在《国有建设用地使用权出让合同》中进行约定。2021年在郑东新区、郑州经开区、郑州高新区，以及市内五区非城改项目储备用地先行试用。

 

根据《实施细则》，全市范围内住宅用地可采取“限地价、竞自持”、熔断后摇号或熔断后转为一次竞地价方式出让。采取“限地价、竞自持”、熔断后摇号方式出让的，报（竞）价首次达到挂牌起始价的130%时熔断。

 

郑东新区、经开区、高新区以及市内五区非城改项目储备用地，采取“限地价、竞自持”或熔断后摇号方式出让；城改项目用地采取熔断后转为一次竞地价方式出让，竞价规则按现行规则继续执行。

 

全市范围内商服和产业用地采取“价高者得”方式出让，商服和产业用地的竞价规则按现行规则继续执行。住宅用地及兼容住宅的用地土地出让竞买保证金缴纳比例为挂牌起始价的50%，其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例为挂牌起始价的20%；合同签订后5个工作日内将竞买保证金转为土地出让金。

 

该《实施细则》还提到，“限地价、竞自持”出让的起始自持比例为2%、自持比例增幅为1%、起始配建面积为200平方米、配建面积增幅为50平方米。