沈阳加强房地产经纪行业监管规范住房租赁市场秩序

2022-01-17 22:13
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房家网

沈阳购房房贷落户政策汇总：沈房发〔2021〕3号关于印发《关于进一步加强房地产经纪行业监管规范住房租赁市场秩序的若干规定》的通知，定自2021年3月10日起施行，有效期至2026年3月10日。

根据《房地产经纪管理办法》、《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》、《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》等有关规定，为进一步加强我市房地产经纪行业管理，规范住房租赁行为，建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪和住房租赁市场秩序，维护当事人的合法权益，沈阳市房产局、沈阳市市场监督管理局、沈阳市自然资源局、沈阳市城市管理行政执法局发布了《关于进一步加强房地产经纪行业监管规范住房租赁市场秩序的若干规定》。

一、文件出台的必要性

近年来，一些房地产经纪机构受利益驱动，在向消费者提供存量房屋交易服务时，发布虚假房源信息、一房多卖、吃差价等行为时有发生，扰乱了房地产市场的健康发展，侵害了消费者的切身利益。同时，新兴的住宅租赁行业呈现爆发式增长，由于该行业属于新生行业，经营行为缺乏监管依据，侵害租赁双方当事人合法权益的事件时有发生，行业秩序亟待规范。

为有效解决我市房地产经纪行业和住宅租赁行业中存在的上述问题，亟需进一步加强对两个行业的监管力度，维护广大人民群众的合法权益，有必要按照国家住建部要求出台行业规范性文件，引导机构依法经营，严厉打击违法违规行为，减少侵害当事人合法权益现象的出现，保证我市房地产市场健康发展。

二、文件的主要内容

1.明确我市实行房地产经纪机构备案管理制度。规定了市、区两级房产管理部门分工、申请备案材料、办理程序特别是针对我省“多证合一”的要求进行了调整和规范。

2.制定的住房租赁机构开业信息推送管理制度，严格按照国家住建部有关要求执行，以掌握行业经营状况为主要目的，未加以更多的约束性条款。

3.在规范房地产经纪和住房租赁行为方面，依法要求机构公示相关经营内容，首次明确了“负面清单”，相应处罚按照法律法规规定执行。

4.实行存量房交易网签备案制度，明确了房地产经纪机构提供的网签服务程序和不动产登记机构的有关工作内容。

5.依法要求房地产开发企业委托具备资格房地产经纪机构代办各项业务，积极推行住房租赁交易服务平台，促进我市租赁试点工作。

6.建立市区联动监管机制，加强横向部门沟通协调，确立了房产管理部门、市场监督部门、行政执法部门的联系机制。同时，提出了行业自律组织加强建设，引导机构依法经营、诚信经营。

三、实施效果和可能产生的影响

房地产经纪机构备案管理制度、住房租赁机构开业信息推送管理制度和存量房交易网签备案制度的实施，将为摸清行业底数、打好规范行业基础起到重要作用。同时通过宣传推广可以引导群众到合法合规的机构办理存量房交易业务，减少侵权事件发生。公示制度和“负面清单”的出台，将进一步规范房地产经纪机构和住房租赁机构的经营行为，有利于引导从业机构和从业人员依法经营，有利于监管部门明晰检查内容、更全面地加强监管。市区联动监管机制和横向部门的联系机制，将对推动建立长效监管机制起到积极而重要的作用。通过不断摸清底数、加强日常检查、强化部门联动，房地产经纪行业和住房租赁行业的市场秩序将得到进

沈阳：关于进一步加强房地产经纪行业监管规范住房租赁市场秩序的若干规定

各区县（市）房产、市场监督、自然资源、行政执法部门，各房地产经纪机构、住房租赁机构：

为进一步加强我市房地产经纪行业管理，规范住房租赁行为，切实维护当事人的合法权益，现制定本规定并印发给你们，请认真贯彻执行。

沈阳市房产局沈阳市市场监督管理局

沈阳市自然资源局沈阳市城市管理行政执法局

2021年3月10日

关于进一步加强房地产经纪行业监管规范住房租赁市场秩序的若干规定

（备案中）

第一条根据《房地产经纪管理办法》、《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》、《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》等有关规定，为进一步加强我市房地产经纪行业管理，规范住房租赁行为，建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪和住房租赁市场秩序，维护当事人的合法权益，制定本规定。

第二条我市实行房地产经纪机构备案管理制度。

（一）对于依法设立，为促成房地产交易向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的房地产经纪机构，依法实行备案管理。

对按照“多证合一”程序，在申领营业执照时已申请备案的房地产经纪机构，按照规定程序办理；未在申领营业执照时申请备案的房地产经纪机构，应当自领取营业执照后30日内，到市、区、县（市）房产管理部门办理备案，设立分支机构的房地产经纪机构办理备案时，所设分支机构应一并报备。

（二）从事商品房营销代理，或者设立分支机构（包括分公司、直营店、连锁店、加盟店等）的房地产经纪机构，应到市房产局办理备案；其他房地产经纪机构，应到登记注册所在地的区、县（市）房产管理部门办理备案。

（三）房地产经纪机构、分支机构应当符合下列备案条件：

1.经市场监督管理部门核准的经营范围中含有房地产经纪业务；

2.有合法固定的经营场所；

3.至少具有1名专职房地产经纪人，或者2名专职房地产经纪人协理。

（四）房地产经纪机构申请备案，应填写房地产经纪机构备案申请表，并提交下列材料：

1.营业执照副本；

2.从业房地产经纪人员证明。

（五）房地产经纪机构应按下列程序办理备案：

1.申请人提交申请材料。材料符合要求的，受理人员予以登记受理；材料不符合要求的，通知申请人一次性补正。

2.受理部门进行资料审核，并应当及时告知申请人备案结果。备案工作时限为3个工作日，有分支机构的房地产经纪机构申请备案的，可适当延长备案时限，但最长不超过7个工作日。

（六）房地产经纪机构及其分支机构的名称、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在市场监督管理部门办理变更之日起30日内，到原备案的房产管理部门办理备案信息变更。

（七）房地产经纪机构歇业或者因其他原因终止业务的，应当在市场监督管理部门办理注销营业执照后30日内，到原备案的房产管理部门办理注销备案。房地产经纪机构注销备案后，其下设的全部分支机构同时注销备案。

（八）房地产经纪机构办理备案手续后，应到市城市公用事业发展中心（以下简称发展中心）办理数字认证，领取存量房网上签约平台电子密钥。

第三条我市实行住房租赁机构开业信息推送管理制度。

（一）对于依法设立，利用自有房源或收储房源开展住房出租业务的住房租赁机构，应当在开展业务前，通过我市住房租赁交易服务平台推送开业信息。

（二）住房租赁机构的开业信息应包括住房租赁机构及其分支机构的名称、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本或者出资额、组织形式、经营场所、联系人及联系电话等。

（三）住房租赁机构及其分支机构的名称、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本或者出资额、组织形式、经营场所等事项发生变更的，应当在市场监督管理部门办理变更之日起30日内，通过我市住房租赁交易服务平台推送变更信息。

（四）住房租赁机构歇业或者因其他原因终止业务的，应当在市场监督管理部门办理注销营业执照后30日内，通过我市住房租赁交易服务平台推送注销信息。

（五）住房租赁机构完成开业信息推送后，应到发展中心办理数字认证，领取住房租赁交易平台电子密钥。

第四条房地产经纪机构、住房租赁机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：

1.营业执照；

2.服务项目、内容、标准；

3.业务流程；

4.收费项目、依据、标准；

5.交易资金监管方式；

6.信用档案查询方式、投诉电话及12315价格举报电话；

7.房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；

分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构或者住房租赁机构的经营地址及联系方式。

房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

第五条房地产经纪机构、住房租赁机构以及从业人员不得有下列行为：

1.捏造散布涨价信息，与投机炒房团伙串通或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格，谋取不正当利益。

2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

3.发布虚假房源和价格信息，或以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，误导、诱骗消费者交易或者强制交易。

4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益。

5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。

6.改变房屋内部结构分割出租；承购、承租自己提供经纪服务的房屋。

7.侵占、挪用房地产交易资金，或者通过客户交易结算资金专用账户以外的其他账户代收代付交易资金。

8.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务，或者对交易当事人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。

9.从业人员以个人名义承接房地产经纪业务或房屋租赁业务并收取费用。

10.收取任何未予标明的费用；利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，但没有明确标示每一个项目和标准，进行混合标价、捆绑标价。

11.未完成服务合同约定事项，或者服务未达到服务合同约定标准，收取佣金。两家或者两家以上机构合作开展同一宗业务，不按照一宗业务收取佣金，向委托人增加收费。

12.房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

13.房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项；承揽业务时未查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，或未经委托人同意擅自对外发布相应房源信息。

14.房地产经纪机构、住房租赁机构未按照规定如实记录业务情况或者保存服务合同。

15.强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费；未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意。

16.采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，恶意克扣押金、租金及其他保证金或预定金。

17.利用合同格式条款，免除自身法定义务，加重购房人、承租人或者租赁住房委托人责任，排除购房人、承租人或者租赁住房委托人合法权利。

18.违规开展租金消费贷款业务，包括违规提供租金消费贷款等金融产品和服务。

19.成交的住房租赁交易合同未按规定备案。

第六条落实存量房交易网签备案制度。房地产经纪机构促成存量房交易达成的，应当在存量房网上签约平台上，通过市房产局的存量房交易网签备案系统，为买卖双方当事人提供签订《房地产买卖合同》的网络操作服务。经双方当事人确认无误后，由房地产经纪机构通过网络操作系统为双方当事人打印《房地产买卖合同》和《不动产登记申请书》。

市、区不动产登记机构应当在不动产登记系统上开发建设网签数据对接端口，与存量房交易网签备案系统实现数据互通、业务对接。

第七条积极推行住房租赁交易服务平台。发展中心应当不断丰富完善我市住房租赁交易服务平台功能，进一步增强平台的互动性、服务性，利用各种媒介积极开展宣传推广工作。开发专门的中介机构和经纪人功能模块，实现一人一码精细化管理。对中介机构及经纪人发布租房信息的挂牌量、成交量、网签和网备量等指标进行综合评价，实现租房交易的租赁当事人和中介机构、经纪人的三方互评功能。经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当通过我市住房租赁交易服务平台办理租赁合同登记备案。

第八条各级房产管理部门要向社会广泛宣传《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规及有关规定，引导百姓委托备案的房地产经纪机构和按照规定推送开业信息的住房租赁机构办理相关业务。

各区、县（市）房产管理部门应设立专门的工作机构，切实承担起本行政区域内房地产经纪机构和住房租赁机构的日常监管工作职责，主动与当地市场监督部门和行政执法部门建立部门‘双随机’工作机制，共同做好本地区房地产经纪和住房租赁市场秩序的监管工作。要指定人员负责办理房地产经纪机构的备案申请，积极引导住房租赁机构推送开业信息，定期巡查从业机构经营行为。对已备案登记的房地产经纪机构、住房租赁机构以及从业人员要建立完整的信息资料，包括机构名称、经营范围、经营地址、注册资金、成立时间、负责人姓名、备案日期、联系电话、注册经纪人员个人信息、执业行为记录等，每季度第一个月的8日前汇总上报市房产局。

第九条市房地产经纪协会要积极推进行业自律管理，制定行业规范守则，调解房地产经纪机构之间的纠纷。建立健全行业门户网站，搭建网上投诉举报平台，宣传房产中介政策法规，公示合法房地产经纪机构名单。逐步建立并完善房地产经纪人员实名登记制度、房地产经纪机构和房地产经纪人员星级评定等制度。建立完善行业信用档案，约束房地产经纪机构及其人员的执业行为。组织开展全市房地产经纪从业人员岗位培训工作，不断提高从业人员职业道德和执业水平。配合有关部门的各项监督管理工作，促进行业健康发展。

第十条房产管理部门、市场监督部门和行政执法部门采取部门联合‘双随机’监管方式开展抽查检查，避免重复检查、多头检查，对存在违法违规行为的房地产经纪机构、住房租赁机构以及从业人员，依法予以查处，并将检查、处理结果等相关信息，统一归集至辽宁省互联网+监管系统，通过国家企业信用信息公示系统记于市场主体名下，依法向社会公示并实施联合惩戒。

第十一条本规定自2021年3月10日起施行，有效期至2026年3月10日。

沈阳加强房地产经纪行业监管规范住房租赁市场秩序